別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 旭川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -9 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市新富１条３丁目５０番 ｢新富１条３－３－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 旭川 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 旭川駅北東方 4.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、アパートが混在する住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。需要は比較的堅 調であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市北東部郊外の住宅地域の範囲である。特に新富、秋月、東地区との代替性が高い。需要者の中心は 市内在住の一次取得者である。郊外住宅地域の中では比較的市中心部への接近性が良好である。また小規模な画地が多 いため総額に値頃感がある。需要は比較的堅調であり、地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は、更地で３ ５０～５００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新富地区及び秋月地区に存する取引事情が正常な事例を採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、 市場性を反映した説得力のあるものとなっている。近隣地域は標準地の画地規模が１６５㎡と小さいため、経済合理性 のある賃貸用建物の建設が困難であり、収益価格は試算できなかった。以上より、本件では、代表標準地との検討を踏 まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [100.0] [101.5] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる在宅時間の長時間化、低金 利等により住宅地の需要は堅調。物価上昇に よる地価への影響は今のところ現れていない 。 小規模な画地が多いため総額に値頃感がある 。需要は比較的堅調であり、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％