鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小樽 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６６１２０３ -515001	小樽市		建付地	（　）	不整形	南西12.7m市道、南東14.5m、北西5.4m、三方路		準工 (70,300)
b	１２３１２８１２０３ -595002	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東18.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２３１２８１２０３ -115005	小樽市		更地	（　）	長方形	北東18.2m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２３１２８１２０３ -115003	小樽市		建付地	（　）	不整形	東24m国道、南5.4m、二方路		商業 (90,400)
e	１２３１２８１２０３ -595008	小樽市		建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	194,002	100 [ 100.0]	194,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 132,066	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,066	100 [ 74.5]	177,270		177,000
c	(　 ) 239,373	100 [ 200.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,687	100 [ 62.4]	191,806		192,000
d	(　 ) 99,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,080	100 [ 44.1]	226,939		227,000
e	(　 ) 99,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,444	100 [ 71.0]	140,062		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -45.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

小樽 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,457,078	2,250,000	8,207,078	5,724,160	2,482,918	（　0.9411） 2,336,674	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	47,687,224 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	175.50	ＲＣ2	351.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	321 ㎡	12.1 m x 28.1 m	前面道路：市道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階が店舗（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.50	85.2	149.50	3,750	560,625	3.0	1,681,875
							0.0	0
2～ 2	店舗	175.50	89.7	157.50	2,250	354,375	3.0	1,063,125
							0.0	0
～

～

～

計		351.00	87.5	307.00		915,000		2,745,000
								0

⑨年額支払賃料	915,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,980,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,980,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 549,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,431,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,745,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,457,078 円　　　　（　 32,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６６５２０３　　　　-597001	4,756 ( 4,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,759 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７８５２０３　　　　-115014	2,515 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,144
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,800 円	83,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	549,000 円	10,980,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 707,200 円	83,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,250,000 円　（　　　　　　 7,009 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,200,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 351.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,724,160 円（　　　　　 17,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,457,078 円
②総費用	2,250,000 円
③純収益　①－②	8,207,078 円
④建物等に帰属する純収益	5,724,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,482,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,336,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,687,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
小樽 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-11

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　上杉　孝也

TEL.

鑑定評価額

59,400,000 円

１㎡当たりの価格

185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市堺町３６番２｢堺町３－２４｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (70,300)
	1:2.5	事務所ＲＣ4	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南西12.7m市道	水道、ガス、下水	小樽 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

観光客向店舗等が建ち並ぶ通
称堺町通り商店街

街

路

１２．７ｍ市道

交通

施設

小樽駅東方

1.1km

法令

規制

準工
(70,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

観光客の入込が未だ以前の状態には戻っていないが、徐々に回復する傾向が市場に伺える。不動産に対する潜在
的需要は引き続き強く、今後は市場が改善していくと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺町地区を中心とした小樽市内の商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、飲食店、事務所等の所有、
運営、経営等を目的とする個人または法人となる。ホテル等観光関連業の店舗等が建ち並ぶ運河沿いの地域であるが、
観光客の入込はコロナ禍前の状態には戻っていないものの、収束後に期待される収益に対する見方が変わらず強く、需
要に変化は見受けられない。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

観光関連業の店舗、飲食店等が集積する商業地域であり、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格
は低位に求められた。当該地域は繁華性は高いが、店舗間の競争が激しく、また営業用途によって支払可能賃料が異な
ることが想定され、必ずしも高騰する建築費等による投資額に見合った賃料の授受がなされていないことが想定される
。本件においては実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な
上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市
場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を
及ぼしている。

観光客の入込が未だ以前の水準に回復してい
ないものの、需要は底堅い。現在も様子見の
状態が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６６１２０３ -515001	小樽市		建付地	（　）	不整形	南西12.7m市道、南東14.5m、北西5.4m、三方路		準工 (70,300)
b	１２３１２８１２０３ -595001	小樽市		建付地	（　）	長方形	南西10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２３１２８１２０３ -115003	小樽市		建付地	（　）	不整形	東24m国道、南5.4m、二方路		商業 (90,400)
d	１２３１７８１２０３ -595009	小樽市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	194,002	100 [ 100.0]	194,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 94,992	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,994	100 [ 41.6]	182,678		183,000
c	(　 ) 99,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,080	100 [ 43.7]	229,016		229,000
d	(　 ) 82,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,043	100 [ 98.7]	83,124		83,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

小樽 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,260,948	2,401,340	7,859,608	5,593,440	2,266,168	（　0.9411） 2,132,691	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	43,524,306 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	175.50	ＲＣ2	351.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	321 ㎡	12.1 m x 28.1 m	前面道路：市道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。１、２階、店舗（フロア貸し、平均専有面積１５３．５㎡）、駐車場は３台を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.50	85.2	149.50	3,500	523,250	3.0	1,569,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	175.50	89.7	157.50	2,000	315,000	2.0	630,000
							0.0	0
～

～

～

計		351.00	87.5	307.00		838,250		2,199,750
								0

⑨年額支払賃料	838,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,059,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 307.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,059,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 538,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,240,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,199,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,260,948 円　　　　（　 31,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６６５２０３　　　　-597001	4,756 ( 4,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７８５２０３　　　　-115014	2,515 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,144
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	406,500 円	81,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	646,740 円	10,779,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 691,000 円	81,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,300 円	81,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,300 円	81,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等で充当

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,401,340 円　（　　　　　　 7,481 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,300,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 351.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,593,440 円（　　　　　 17,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,260,948 円
②総費用	2,401,340 円
③純収益　①－②	7,859,608 円
④建物等に帰属する純収益	5,593,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,266,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,132,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,524,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）