鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小樽 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７８１２０３ -595010	小樽市		更地	（　）	不整形	北東22m国道、北西18m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１２８１２０３ -115005	小樽市		更地	（　）	長方形	北東18.2m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２３１４７１２０３ -115002	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東4m、南西5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	１２３１２８１２０３ -595002	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東18.1m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１２３１２８１２０３ -595009	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、南西5.4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.8]	63,184	100 [ 64.8]	97,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,500
b	(　 ) 239,373	100 [ 200.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,687	100 [ 73.5]	162,839		163,000
c	(　 ) 74,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	73,079	100 [ 73.4]	99,563		99,600
d	(　 ) 132,066	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	132,066	100 [ 83.3]	158,543		159,000
e	(　 ) 87,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	92,644	100 [ 85.5]	108,356		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

小樽 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,267,243	9,586,168	31,681,075	30,340,800	1,340,275	（　0.9411） 1,261,333	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,741,490 円　　　　（　 68,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所	324.99	ＲＣ7	1,905.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	378 ㎡	17.1 m x 22.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～７階が事務所（フロア貸し）、立体駐車場３２台を想定

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	202.86	60.7	123.12	3,000	369,360	3.0	1,108,080
							0.0	0
2～ 7	事務所	283.69	73.4	208.10	2,200	457,820	2.0	915,640
							0.0	0
～

～

～

計		1,905.00	72.0	1,371.72		3,116,280		6,601,920
								0

⑨年額支払賃料	3,116,280 円　×　12ヶ月　＝　 37,395,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,371.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,395,360 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,101,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,205,845 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,601,920 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,267,243 円　　　　（　 109,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６６５２０３　　　　-515001	2,719 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,021	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,008 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１７８５２０３　　　　-115014	2,515 ( 2,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,205,000 円	441,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,215,368 円	44,307,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,748,500 円	441,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	661,500 円	441,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	441,000 円	441,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,586,168 円　（　　　　　　 25,360 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	441,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,905.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,340,800 円（　　　　　 80,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,267,243 円
②総費用	9,586,168 円
③純収益　①－②	31,681,075 円
④建物等に帰属する純収益	30,340,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,340,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,261,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,741,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
小樽 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-9

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　竹内　準

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市稲穂２丁目８１番２外				②地積　(㎡)	378 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	建築中	事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北東25m国道	水道、ガス、下水	小樽 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

現在、建物が新築中であるが
、詳細は不詳。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

小樽駅南東方

310m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ駅徒歩圏の中心商業地に存する既存商業地域である。古い建物が依然多いものの、徐々にホテルや店舗付共
同住宅等への建替えが進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小樽駅周辺及び中心商店街の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、国道５号沿い若
しくは駅前通沿いである。需要者は、不動産賃貸業を営む道内外の法人が中心である。新型コロナの感染拡大以降、商
業地の取引は減少傾向にあるものの、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、
築年数等によりばらつきがみられ判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得
力を有する。一方、収益価格は最近の建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないた
め、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和
等は依然継続されており、不動産市場にとっ
てはプラスに作用している。

国道沿いの商業地の土地需要に大きな変化は
ない。

現在、建物が建築中である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２８１２０３ -115003	小樽市		建付地	（　）	不整形	東24m国道、南5.4m、二方路		商業 (90,400)
b	１２３１４７１２０３ -115002	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東4m、南西5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１２３１７８１２０３ -597001	小樽市		更地	（　）	不整形	北東35m道道、南東7m、南西3.8m、三方路		準工地区計画等 (80,300)
d	１２３１２８１２０３ -595013	小樽市		更地	（　）	長方形	南西10.9m市道、北西5.4m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,080	100 [ 72.0]	139,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 74,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	73,079	100 [ 70.8]	103,219		103,000
c	(　 ) 66,804	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	87,531	100 [ 104.9]	83,442		83,400
d	(　 ) 63,006	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	60,006	100 [ 59.3]	101,191		101,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

小樽 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,802,578	10,522,186	32,280,392	31,028,800	1,251,592	（　0.9411） 1,177,873	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,038,224 円　　　　（　 63,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	324.99	ＲＣ7	1,905.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	378 ㎡	17.1 m x 22.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～７階が事務所（フロア貸し）、立体駐車場３２台を想定

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	202.86	60.7	123.12	3,000	369,360	3.0	1,108,080
							0.0	0
2～ 7	事務所	283.69	73.4	208.10	2,310	480,711	2.0	961,422
							0.0	0
～

～

～

計		1,905.00	72.0	1,371.72		3,253,626		6,876,612
								0

⑨年額支払賃料	3,253,626 円　×　12ヶ月　＝　 39,043,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,371.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,912,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,043,512 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 6,912,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 3,216,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,738,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,876,612 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,802,578 円　　　　（　 113,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２８５２０３　　　　-595004	2,719 ( 2,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,008 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２８５２０３　　　　-595009	3,088 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,255,000 円	451,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,216,886 円	45,955,512　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,833,500 円	451,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,522,186 円　（　　　　　　 27,836 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	451,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,905.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,028,800 円（　　　　　 82,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,802,578 円
②総費用	10,522,186 円
③純収益　①－②	32,280,392 円
④建物等に帰属する純収益	31,028,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,251,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,177,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,038,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,600 円／㎡）