別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小樽 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市真栄１丁目１４２番９ ｢真栄１－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 南小樽 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 勝納川右岸の平坦地に存し南 側に丘陵地を背負う既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 南小樽駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内南部の丘陵地の裾野に存する戸建住宅地域として、当面現状を維持して推移すると予測する。地価は底値圏 に近づき、横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南小樽駅及び小樽築港駅から南西側に広がる比較的平坦な住宅地域一円である。中心となる需要者は 、小樽市内に在住する自用目的の個人である。ほぼ平坦な住宅地域で、国道沿線の商業施設にも比較的近い地域である 。南側に丘陵地があり土砂災害警戒区域に隣接しており、やや地勢条件が良くない。地価水準は底値圏に近づいている と見られ、横ばい傾向となっている。中心となる市場価格帯は、土地単価１３，０００円～１４，０００円と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。標準地の近隣地域及びその周辺地域は、アパートも一部見られるものの、戸建住宅が多 い住宅地域である。市内における人口減少などから賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用 を断念した。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [120.8] [104.5] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等 により、全般的に宅地需要は弱いが、利便性 に優れる平坦地などでは地価の上昇傾向も見 られる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％