別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小樽 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -22 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市長橋４丁目３５番７１ ｢長橋４－１２－１２｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東8m市道 水道、下水 小樽 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 小樽駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心である幹線道路背後の郊外の住宅地域であり、現状を維持すると予測する。需要は低調であり、 地価は弱含みながら横ばいが継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市北西部の住宅地域一円である。需要の中心は、自己居住使用目的で小樽市在住または地縁的関係 のある個人が考えられる。小樽市東部の住宅地域を比べ交通利便性が劣るため需要は少ない。需要の中心となる価格帯 は、規模２００㎡程度の土地で総額２００万円台であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、いずれも代替性が強い長橋地区内等に所在する住宅地の取引事例を採用しており、市場性を反映し、規範 性は高いと思料する。現実の不動産市場は、自己居住使用不動産需要が中心となって価格水準が形成されていることか ら、代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [106.0] 100 [ 73.7] [101.5] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の不動産市場への影響は限定的であ る。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向、高 齢化の進行。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％