別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小樽 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -20 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市桂岡町２７２番２３２ ｢桂岡町２７－１８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 銭函 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 銭函市街地のうち最も山寄り に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 銭函駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ銭函駅を中心とする小樽市東端部の住宅地域一円である。需要者は小樽市に居住する一次取得者層の 個人による自用目的が主である。近年隣接する手稲区等札幌の郊外住宅地域において、需要の増加傾向が顕著となって おり、その影響は当該同一需給圏の一部にも及んでいる模様であるが、当該近隣地域が存する桂岡ニュータウンには薬 科大移転による影響も残っている。既成住宅地域のため中古物件が大半であり、中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、最寄りＪＲ駅から徒歩圏外の交通利便性が劣る戸建住宅地域で、取引は自用目的が多くを占め ており、現在もアパート等の収益物件が介在するものの、前記のとおり借家需要は減退したままである。また戸建住宅 の賃貸想定についても、需要が非常に弱く賃貸市場が熟成していないため、収益価格は試算不要と判断した。以上から 本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [110.3] 100 100 [104.5] 100 [181.8] [103.0] 100 8,670  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく 、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅 地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は 小さい。 札幌郊外住宅地域の需要増大の影響が及び、 需要は一部で増加傾向に転じているものの、 桂岡ニュータウンでは未だ薬科大移転の影響 も残っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％