別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小樽 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.

鑑定評価額 851,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 5,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市天神１丁目２４番５１ ｢天神１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 南小樽 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外延部の傾斜地に存す る既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 南小樽駅南西方 3.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小樽市郊外の傾斜地に所在する戸建住宅地域で、今後も当該状況を維持すると予測する。小樽市中心部から遠く 需要が少ないため弱含み傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ「南小樽」駅を最寄り駅とする郊外に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は、自己居住用不 動産取得目的の個人である。当該地域は傾斜地上の住宅団地で、交通及び生活利便性が劣るため、需要は少ない。新築 物件はほとんどなく、需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の更地で総額１００万円程度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地から離れた郊外の住宅地域であり、自己使用不動産が大半を占め、現実の不動産市場においては持家需要が 中心となって価格形成が行われている。賃貸需要に乏しく収益還元法の適用はできなかったが、現実の不動産市場を反 映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の不動産市場への影響は限定的であ る。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向、高 齢化の進行。 傾斜地上の住宅地域の需要減退。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％