別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小樽 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -16 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市末広町１３番７０外 ｢末広町５－１３｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い既 成の住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 小樽 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小樽市北部に所在する傾斜地 の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 小樽駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小樽市北部の傾斜地に存する戸建住宅地域として、当面現状を維持して推移するものと予測する。市内北部の住 宅地に対する需要は弱い状況が続いており、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内北西部に所在する住宅地域一円である。中心となる需要者は小樽市内に居住する戸建住宅取得目的の 個人である。市内北西部の住宅地域は、中心部から遠く、商業施設へのアクセスにも劣ることから、人気が薄い状況が 続いており、宅地需要は弱く、特に傾斜地については人気が薄い。需要の中心となる市場価格帯は、規模２５０㎡程度 の土地で３００万円前後と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。比準価格は複数の取引事例との比較により求められたもので、実証的で市場性を反映し た価格である。一方、標準地の周辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の地域で、経済合理性のある共 同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等 により、全般的に宅地需要は弱いが、利便性 に優れる平坦地などでは地価の上昇傾向も見 られる。 地域要因に大きな変動はないが、一般的要因 を背景に、地価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％