別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小樽 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -14 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市幸４丁目１０番４ ｢幸４－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西8m市道 水道、下水 小樽 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 小樽駅北西方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 小樽市北西部に位置する戸建住宅地域であり、今後とも閑静な住宅地として現状維持で推移すると予測する。市 内北西部の住宅地に対する需要は弱い状況が続いており、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市北西部の郊外住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市内に居住する自用目的の個人で ある。市内北西部の住宅地域は人気が薄い状況が続いており、標準地周辺は区画整然とした住宅地域であるが、商業施 設への接近性もやや劣ることなどから、宅地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる市場価格帯は、標準地と 同規模の土地で３００万円台前半と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、幸地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地の周 辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の第１種低層住居専用地域で、経済合理性のある共同住宅を想定 することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [106.0] 100 [ 94.6] [104.5] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小樽市においては人口減少、高齢化の進行等 により、全般的に宅地需要は弱いが、利便性 に優れる平坦地などでは地価の上昇傾向も見 られる。 地域要因に大きな変動はないが、地価水準が 低位となっており、下落幅は小さくなってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％