別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 小樽 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市奥沢１丁目１２３番４５ ｢奥沢１－８－８｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅と社宅等が 見られる傾斜地の住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 南小樽 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 南小樽駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市内における住宅需要は未だ強く、周辺都市においてもその傾向が広がっている。一方で、建築費の高騰、 建築資材の不足等による影響の端緒が、徐々に不動産市場に伺える状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市中心部の東方、奥沢地区に位置する傾斜地の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的 とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心。隣接する札幌市内の住宅地価格が高騰している 中、小樽市内でも札幌市に隣接する地域においては需要は強まっているが中心部を除く他の地域は上昇までは至ってい ない。建築費の高騰もあり市場は落ち着きをみせている。中心的価格帯は土地が規模１８０㎡程度で３００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 奥沢地区に存する傾斜地の住宅地域で、中心部から比較的近いことから、周辺には小規模なアパート等も見受けられる が、傾斜地に位置することから敷地の集約化も困難であり、標準的な土地の面積等から想定した建物では、投資額に見 合う収益が、建築費の高騰等もあり確保されないことから、収益価格は適用しなかった。本件においては、売買市場の 実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な 上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市 場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を 及ぼしている。 隣接する札幌市内の住宅需要が高まる中、札 幌市に近い地域を中心に小樽中心部でも不動 産需要は強まっているが、建築費高騰等の影 響が伺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％