別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小樽 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市桜３丁目４５６番６ ｢桜３－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅、公営住宅 等が建ち並ぶ高台の 住宅地域 北西11m市道 水道、ガス、下水 小樽築港 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　１ １ｍ市道 交通 施設 小樽築港駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする緩傾斜地上の住宅地域で、現状を維持すると予測する。建築費の高騰が懸念されるが地価 は横ばい傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市東部の住宅地域一円。需要者の中心は、自己居住使用を目的とする個人に加え、再販目的の不動 産業者等が競合すると考えられる。当該地域及びその周辺地域は傾斜地が多いが、需給の状況は比較的に安定的である 。需要の中心となる価格帯は、規模１３０㎡程度の土地で２００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争等の関係が強い桜地区内に所在する住宅地域の取引事例を中心に採用しており、不動産市場を反映 し、規範性は高いと思料する。収益還元法は適用できなかったが、現実の不動産市場は、自己使用不動産需要が中心と なって価格水準が形成されていることから、代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [108.6] [101.5] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の不動産市場への影響は限定的であ る。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向、高 齢化の進行。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％