鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５３１２０２ -195001	函館市		建付地	（　）	不整形	南西25m道道、南東18m、北東8m、北西8m、四方路		近商背後一部２中専 (84,260)
b	１２３１５３１２０２ -591046	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、南東8m、北東6m、三方路		２住居居住誘導区域 (70,200)
c	１２３１５３１２０２ -595014	函館市		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m道道、東8m、角地		近商 (100,300)
d	１２３１５０１２０２ -595004	函館市		更地	（　）	台形	西25m道道、中間画地		近商居住誘導区域 (83,250)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.8]	61,570	100 [ 98.0]	62,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 43,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.3]	59,570	100 [ 93.1]	63,985		67,200
c	(　 ) 78,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	74,318	100 [ 115.0]	64,624		67,900
d	(　 ) 56,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,145	100 [ 83.3]	67,401		70,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

函館 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,588,245	5,569,526	17,018,719	14,851,200	2,167,519	（　0.9365） 2,029,882	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	40,597,640 円　　　　（　 47,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	440.00	Ｓ3	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	864 ㎡	24.5 m x 35.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２・３階は事務所部分貸しを想定。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	440.00	80.0	352.00	2,050	721,600	3.0	2,164,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	440.00	87.0	382.80	1,630	623,964	2.0	1,247,928
							0.0	0
3～ 3	事務所	440.00	87.0	382.80	1,600	612,480	2.0	1,224,960
							0.0	0
～

～

計		1,320.00	84.7	1,117.60		1,958,044		4,637,688
								0

⑨年額支払賃料	1,958,044 円　×　12ヶ月　＝　 23,496,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,117.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,496,528 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 1,312,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,544,419 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,637,688 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,588,245 円　　　　（　 26,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５３５２０２　　　　-111002	2,360 ( 2,358)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５３５２０２　　　　-595011	1,475 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,049
c	１２３１５３５２０２　　　　-591030	1,424 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,978

函館 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,248,000 円	208,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,192,826 円	23,856,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 487,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,121,600 円	208,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	312,000 円	208,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,569,526 円　（　　　　　　 6,446 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9365

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	208,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,851,200 円（　　　　　 17,189 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,588,245 円
②総費用	5,569,526 円
③純収益　①－②	17,018,719 円
④建物等に帰属する純収益	14,851,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,167,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,029,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,597,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
函館 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-19

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市石川町３１４番１				②地積　(㎡)	864 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	不整形 1:2.5	店舗Ｓ2	小売店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域	南西25m道道、北西側道	水道、ガス、下水	五稜郭 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

ＪＲ五稜郭駅北方

2.8km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

道道沿いに小売店舗、医院等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域である。地域内に格別な変動要因はなく、現状維持
と予測する。地価は底値感が生じていたがコロナ禍の影響もあり、若干の下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は小売業、飲食業、サービス業を中心
とした法人であり、函館市のほか道内外からも参入している。函館市の人口は北部への移動が続いており、背後人口の
増加に伴い、商業地として熟成しており、需要も見られる地域となっている。取引される面積は大小様々であり、中心
となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、取引市場を反映した適正な価格である。また対
象地は価格水準が相対的に高く、収益性が考慮される地域と考えられるが、自用地における路面店の店舗経営が主で土
地価格に合う賃料水準が形成されておらず、低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[102.7]

[105.0]
100

67,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢
化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ
込み数は政府による補助政策によりやや回復
傾向にある。

格別の変動要因はなく、一般的要因の影響を
受け、地価は横ばい、若しくは若干の下落傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５３１２０２ -195001	函館市		建付地	（　）	不整形	南西25m道道、南東18m、北東8m、北西8m、四方路		近商背後一部２中専 (84,260)
b	１２３１０７１２０２ -511114	函館市		建付地	（　）	長方形	南西18m国道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
c	１２３１０７１２０２ -511137	函館市		更地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		２中専背後一部１低専 (57,166)
d	１２３１５３１２０２ -595014	函館市		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m道道、東8m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.8]	61,570	100 [ 98.0]	62,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 53,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,615	100 [ 82.2]	62,792		65,900
c	(　 ) 40,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	45,229	100 [ 70.7]	63,973		67,200
d	(　 ) 78,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	74,318	100 [ 115.0]	64,624		67,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,400 円／㎡]

函館 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,387,730	5,278,400	17,109,330	14,565,600	2,543,730	（　0.9365） 2,382,203	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	47,644,060 円　　　　（　 55,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	440.00	Ｓ3	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	864 ㎡	24.5 m x 35.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は事務所を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	440.00	80.0	352.00	2,100	739,200	2.0	1,478,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	440.00	85.0	374.00	1,650	617,100	2.0	1,234,200
							0.0	0
3～ 3	事務所	440.00	85.0	374.00	1,550	579,700	2.0	1,159,400
							0.0	0
～

～

計		1,320.00	83.3	1,100.00		1,936,000		3,872,000
								0

⑨年額支払賃料	1,936,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,232,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,232,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 1,300,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,351,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,872,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,387,730 円　　　　（　 25,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０７５２０２　　　　-517003	1,838 ( 1,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,104 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１０７５２０２　　　　-515023	2,425 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,245
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	204,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,182,600 円	23,652,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 485,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,080,800 円	204,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	306,000 円	204,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,278,400 円　（　　　　　　 6,109 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9365

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,565,600 円（　　　　　 16,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,387,730 円
②総費用	5,278,400 円
③純収益　①－②	17,109,330 円
④建物等に帰属する純収益	14,565,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,543,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,382,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,644,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,100 円／㎡）