鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５０１２０２ -115003	函館市		更地	（　）	長方形	南東25m道道、南西1.8m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２３１０７１２０２ -115001	函館市		底地	（　）	不整形	南東25m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１２３１５１１２０２ -595004	函館市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m道道、中間画地		近商 (90,300)
d	１２３１０７１２０２ -117003	函館市		更地	（　）	不整形	北西9.5m市道、南東6m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
e	１２３１０７１２０２ -117005	函館市		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.9]	52,168	100 [ 92.4]	56,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,500
b	(　 28,318) 35,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	43,701	100 [ 76.7]	56,977		57,000
c	(　 ) 50,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	48,109	100 [ 87.5]	54,982		55,000
d	(　 ) 45,389	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	41,203	100 [ 75.6]	54,501		54,500
e	(　 ) 44,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	43,865	100 [ 76.5]	57,340		57,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	隣地の併合取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	隣地の併合取引	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,100 円／㎡]

函館 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,259,618	2,633,325	8,626,293	7,497,000	1,129,293	（　0.9365） 1,057,583	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	21,151,660 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	26.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ、約４７㎡）１０戸を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,950	414,375	3.0	1,243,125
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,240	294,500	0.0	0
							1.0	294,500
～

～

～

計		750.00	91.7	687.50		1,003,375		1,243,125
								589,000

⑨年額支払賃料	1,003,375 円　×　12ヶ月　＝　 12,040,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

212,040 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,040,500 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 722,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,106,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,243,125 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 589,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,903 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,259,618 円　　　　（　 21,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５１５２０２　　　　-591008	1,859 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５１５２０２　　　　-591009	1,909 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,948
c	１２３１５１５２０２　　　　-595012	2,105 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,967

函館 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	602,025 円	12,040,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	一部小規模住宅用地の特例を加味して査定
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	105,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	157,500 円	105,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,633,325 円　（　　　　　　 5,084 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9365

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,497,000 円（　　　　　 14,473 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,259,618 円
②総費用	2,633,325 円
③純収益　①－②	8,626,293 円
④建物等に帰属する純収益	7,497,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,129,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,057,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,151,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
函館 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-16

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　有元　泰治

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市本通３丁目２４９番７外｢本通３－９－１７｣				②地積　(㎡)	518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	深堀町 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

電停深堀町　駅北方

1.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店等が多い商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響は回復傾向にあるが、商圏人口の
減少等により、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市郊外部の商業地域であるが、特に人気住宅地域を背後に持つ本通地区等と代替競争等の関係が強い
。需要者は小売店舗や飲食店舗を経営する市内の個人及び法人が中心であり、新型コロナウイルス感染症の影響は回復
傾向にあるものの、人口減少、高齢化の進行により、商圏人口は減少しており、収益性の低下から地価は弱含みで推移
している。事業内容により需要規模が異なるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市郊外部の商業地に係る取引事例を複数収集のうえ、類似性の高い事例を採用しており規範性が高い。一方
、周辺は自己使用目的の需要が中心であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の説得力は相対的に劣る。標準地に
係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高
い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 96.3]

[100.0]
100

55,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による移動制限等が大幅に緩和され
観光産業は回復基調にあるが、人口減少、高
齢化が続いており、不動産の投資意欲は低下
している。

地域内に特段の変動要因はないが、地域経済
の低迷、商圏人口の減少等により、需要は軟
調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１８３１２０２ -111021	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３１０７１２０２ -515002	函館市		建付地	（　）	台形	南西25m道道、西7.2m、角地		近商 (100,300)
c	１２３１５０１２０２ -595004	函館市		更地	（　）	台形	西25m道道、中間画地		近商居住誘導区域 (83,250)
d	１２３１５０１２０２ -595017	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、北西7m、南西6m、三方路		２中専 (65,155)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,954	100 [ 98.0]	59,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 45,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	56,798	100 [ 94.5]	60,104		60,100
c	(　 ) 56,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,145	100 [ 105.0]	53,471		53,500
d	(　 ) 49,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	48,944	100 [ 92.0]	53,200		53,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,100 円／㎡]

函館 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,311,433	2,527,028	8,784,405	7,711,200	1,073,205	（　0.9365） 1,005,056	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,101,120 円　　　　（　 38,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	26.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（平均専有面積４７㎡程度の１ＬＤＫを各階５戸）を想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,965	417,563	3.0	1,252,689
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	250.00	94.0	235.00	1,245	292,575	0.0	0
							1.0	292,575
～

～

～

計		750.00	91.0	682.50		1,002,713		1,252,689
								585,150

⑨年額支払賃料	1,002,713 円　×　12ヶ月　＝　 12,032,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 682.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

212,895 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,032,556 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,157,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,252,689 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,150 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,725 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,311,433 円　　　　（　 21,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０７５２０２　　　　-115001	2,090 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１３９５２０２　　　　-591035	1,909 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,909
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	601,628 円	12,032,556　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	一部小規模住宅用地の特例を加味して査定
	建物　　　　　　　　　 1,101,600 円	108,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,527,028 円　（　　　　　　 4,878 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9365

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,711,200 円（　　　　　 14,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,311,433 円
②総費用	2,527,028 円
③純収益　①－②	8,784,405 円
④建物等に帰属する純収益	7,711,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,073,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,005,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,101,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,800 円／㎡）