鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５３１２０２ -595030	函館市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、東4m、角地		商業 (90,300)
b	１２３１８３１２０２ -115001	函館市		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	１２３１５３１２０２ -595020	函館市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		準住居 (63,213)
d	１２３１５３１２０２ -595021	函館市		更地	（　）	長方形	南25m道道、中間画地		近商 (90,300)
e	１２３１５０１２０２ -115001	函館市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,870	100 [ 85.0]	52,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,800
b	(　 ) 46,876	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,876	100 [ 84.4]	55,540		55,500
c	(　 ) 67,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,790	100 [ 114.8]	59,051		59,100
d	(　 ) 55,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,009	100 [ 104.5]	52,640		52,600
e	(　 ) 63,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,527	100 [ 117.0]	54,297		54,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,800 円／㎡]

函館 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,231,641	1,195,008	4,036,633	3,544,720	491,913	（　0.9424） 463,579	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,271,580 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＬＳ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階は住宅１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡程度。容積率を充足して建築する地域ではない。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分等を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,080	194,480	3.0	583,440
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	95.0	104.50	1,300	135,850	0.0	0
							1.0	135,850
～

～

～

計		330.00	91.7	302.50		466,180		583,440
								271,700

⑨年額支払賃料	466,180 円　×　12ヶ月　＝　 5,594,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 302.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分等の年額支払賃料×３％

97,812 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,594,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 335,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,160,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	583,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 65,459 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,231,641 円　　　　（　 23,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５１５２０２　　　　-591011	2,144 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,085 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１５１５２０２　　　　-595003	2,060 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,102
c	１２３１５１５２０２　　　　-595012	2,105 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,044

函館 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,200 円	47,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	279,708 円	5,594,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 481,400 円	47,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,800 円	47,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,195,008 円　（　　　　　　 5,264 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9424

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,200,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,544,720 円（　　　　　 15,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,231,641 円
②総費用	1,195,008 円
③純収益　①－②	4,036,633 円
④建物等に帰属する純収益	3,544,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	491,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	463,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,271,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
函館 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-8

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市湯川町２丁目２２番５｢湯川町２－２２－５｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｗ2	小売店舗、飲食店、銀行等が混在する商業地域	北西22m道道	水道、ガス、下水	湯の川温泉 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

電停湯の川温泉東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市電通り沿いに低層店舗等が建ち並ぶ湯の川温泉街へ近い商業地域である。温泉街宿泊客の当商業地での買い廻
りは少なく商業地としては衰退傾向が認められ、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市東部の小売店舗、飲食店舗等が見られる市電通り沿いの商業地域である。需要者は土地の規模によ
り大型小売店舗用地では道内又は本州資本の法人等であり、小規模の店舗併用住宅用地では個人又は中小資本の法人等
幅広い。土地取引の価格水準は規模・用途等により異なり把握は困難である。事業廃止等による小店舗用地の売り物件
も多いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、取引市場を反映した適正な価格である。また対
象地は価格水準が相対的に高く、土地の選好要因に収益性が考慮される地域と考えられるが、収益価格は土地価格に合
う賃料水準が形成されておらず、やや低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

54,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢
化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ
込み数は政府による補助政策によりやや回復
傾向にある。

地域要因に特別の変動要因は見られない。一
般的要因の影響を受け、地価はやや下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１５３１２０２ -595032	函館市		建付地	（　）	長方形	北25m国道、中間画地		商業特別用途 (90,500)
b	１２３１８３１２０２ -115001	函館市		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	１２３１５０１２０２ -595006	函館市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m道道、北西20m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
d	１２３１５３１２０２ -595033	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、西20m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	44,126	100 [ 81.9]	53,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,900
b	(　 ) 46,876	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,876	100 [ 84.4]	55,540		55,500
c	(　 ) 46,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	56,992	100 [ 101.7]	56,039		56,000
d	(　 ) 37,469	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 92.7]	43,563	100 [ 81.2]	53,649		53,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,600 円／㎡]

函館 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,252,788	1,203,030	4,049,758	3,574,760	474,998	（　0.9424） 447,638	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,952,760 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＬＳ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	227 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階は住宅１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡程度を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同種同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,100	196,350	3.0	589,050
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	95.0	104.50	1,300	135,850	0.0	0
							1.0	135,850
～

～

～

計		330.00	91.7	302.50		468,050		589,050
								271,700

⑨年額支払賃料	468,050 円　×　12ヶ月　＝　 5,616,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 302.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分等の年額支払賃料×３％

97,812 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,616,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,181,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	589,050 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 65,459 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,252,788 円　　　　（　 23,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１５１５２０２　　　　-591011	2,144 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１０７５２０２　　　　-591009	2,144 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,082
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,600 円	47,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	280,830 円	5,616,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 485,500 円	47,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	47,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,030 円　（　　　　　　 5,300 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9424

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,574,760 円（　　　　　 15,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,252,788 円
②総費用	1,203,030 円
③純収益　①－②	4,049,758 円
④建物等に帰属する純収益	3,574,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	447,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,952,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）