別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 函館 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -30 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市赤川町５３９番５ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南東5m市道 水道 五稜郭 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市人口の減少に歯止めがかからず市域の拡大は望めない。また、農業従事者等の主たる需要者の減少や高齢化進 行も認められる。このため地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の低廉な価格帯に存する住宅地域の範囲であり特に赤川地区等の市街化調整区域内住宅地域と代替競 争関係が強い。需要者は低廉な価格帯を重視する市内又は隣接市町の居住者で地縁を有する者も含まれる。近隣地域及 び周辺地域は市内で価格帯低位の住宅地域であるが都心部から離れた立地にあり、他の同価格帯地域に比し競争力は低 下している。需要中心は土地で３００万円前後、中古住宅は建物の経年等にもよるが６００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引時点が新しく地域的特性や画地規模の類似する事例を採用のうえ比準価格を試算しており、実証的、客観的な価格 が求められたものと判断する。一方、近隣地域は市街化調整区域に存しており収益性を指向する地域的特性にないため 収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市街化調整区域内宅地の需給動向も踏 まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市の高齢化率は北海道平均をやや上回っ ており、直近５年の人口減少率は北海道平均 の約２倍となっている。 農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区 域内の住宅地域であり、地域要因の変動は特 にない。 南東向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％