別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 函館 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -23 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市高丘町１４８番６６ ｢高丘町４６－１７｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 函館 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 　　 交通 施設 ＪＲ函館駅北東方 7.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東部エリア郊外の住宅地域であり当面は現状維持と予測。人口減少等の影響から新たな需要は弱いものの、新外 環状線の開通で北部へのアクセスが向上している。価格水準低位ということもあって地価は横這い圏内にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外に位置する住宅地域一円で特に東部の高台地区における住宅地域との競争代替関係が強い。需要者 の中心は市内勤務の一次取得者が中心である。戸建住宅の新築需要は弱いものの、高齢化した居住者による公共交通機 関が充実している中心部への住み替え需要に伴う中古住宅の売買が散見され、中古住宅の需給は堅調といえる。需要の 中心は、土地で５００万円台、土地付中古住宅だと１，０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が支配的な郊外の戸建住宅地域であり、アパート等も散見されるが容積率１００％の地域で新築 は例外的であり、既存アパートは総じて古く、適正な賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。比準価格 は類似性のある複数の取引事例を採用して試算しており市場性を反映して説得力を有する。本件においては、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、当該価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [168.0] [104.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から引き続 き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費 等で持ち直しの動きが見られる。 利便性はやや劣るが居住環境は概ね良好な郊 外住宅地域であり、地域内の小中学校が存続 しているため一定の需要があり、地価水準は 概ね横這い圏内。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％