別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 函館 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -22 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市東山２丁目７３番６８ ｢東山２－８－９｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北西8m市道 水道、下水 五稜郭 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 競合関係にある北部郊外地域での利便性が増しており近隣地域及び周辺地域の相対的な競争力の低下が認められ る。このため今後の地価動向には注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内において価格帯中位の郊外住宅地域の範囲であり需要者は市内に居住する３０～４０代の一次取得者 が中心で市外からの転入も散見される。市人口の減少傾向に歯止めがかからず、また、競合関係にある北部郊外地域で は大規模な宅地分譲が行われていることもあって、近隣地域及び周辺地域における需要はやや減退している。需要の中 心価格帯は土地で６００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引時点が概ね新しく地域的特性も類似する取引事例を採用のうえ比準価格を試算しており説得力を有する価格が求め られたものと判断する。一方、近隣地域及び周辺地域は自用の戸建住宅を主とする郊外住宅地域であり収益性を指向す る地域的特性にないため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標 準に代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [108.1] [101.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市の高齢化率は北海道平均をやや上回っ ており、直近５年の人口減少率は北海道平均 の約２倍となっている。 居住環境概ね良好な戸建住宅が建ち並ぶ郊外 住宅地域であり、地域要因の変動は特にない 。 北西向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％