別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 函館 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -9 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市本通４丁目３８９番２５外 ｢本通４－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、下水 五稜郭 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅東方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。本通地区の中では市場競 争力がやや弱いエリアであるが、地価は底値圏にあり当面は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外部に位置する住宅地域であるが、特に産業道路内側の住宅地域と代替競争等の関係が強い。郊 外の大型量販店等へのアクセスが比較的良好であり、需要者は市内居住者が中心である。同一エリア内でも街路条件等 により居住環境に差異があるものの、住宅地域として人気が高く、人口減少の中でも需給は均衡している。需要の中心 となる価格帯は、土地で８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大型量販店等へのアクセスが比較的良好な住宅地の取引事例を採用しており、標準地に係る市場参加者は類 似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く規範性が高い。一方、周辺は賃貸住宅は少なく賃貸市場 が未成熟であり、収益性に基づく価格形成がなされていないことから収益還元法は適用していない。以上より、本件で は比準価格を妥当と判断し、類似地域の価格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率、高齢化率は北海道平均を上回 っており、住環境、生活利便性等が良好な一 部を除く地域では住宅需要は弱含みで推移し ている。 地域内に特段の変動要因はなく、地価は底値 圏にあり、需給は概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％