別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 函館 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -4 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市本通１丁目１４９番２２外 ｢本通１－４９－１９｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が標準的だが一部アパートも見られる人気の住宅地域であり、当面は現状維持と予測。中心商店街への 接近性も概ね良好であるため不動産需要は比較的堅調で、当面地価は横這い圏内の動きを示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、函館市の旧市街地と郊外住宅地の中間に位置する住宅地域である。この地域は、中心部へ向かう街路の 系統連続性が良好で通勤に便利である。このため、需要者は市内の勤労者を中心に安定的である。市全体の人口減少に 歯止めがかからない中で当地域に対する需要は堅調であり、地価は概ね横這い圏内の動きを示している。この地域の需 要の中心となる価格帯は、土地が９００万円程度、新築注文住宅は土地付きで３００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には一部にアパートも見られるが、対象標準地は容積率１００％に対して面積が小さいため、アパートの建築を 想定することは非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。当地域の土地取引は戸建住宅の取得を目的とす る取引が支配的であることから、戸建住宅の取得を目的とする取引を中心に求めた比準価格は実証的で信頼性が高いと 判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [101.0] [106.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から引き続 き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費 等で持ち直しの動きが見られる。 中核商店街への接近性が概ね良好な市内では 人気のある住宅地である。地価は概ね堅調に 推移しており横這い傾向となっている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％