別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 函館 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　有元　泰治   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市高松町５７１番１１２外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 中に空地の多い住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス 湯の川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 電停湯の川　東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空港に近い市街化調整区域の住宅地域である。中心部から遠く需給は弱含みで推移しており、地価は下落傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外部の住宅地域であり、特に市街化調整区域内の住宅地域と代替競争等の関係が強い。住環境よ りも低価格帯を指向する市内及び周辺市町の居住者から僅かな需要が認められるが不動産取引は停滞気味である。した がって、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地で３００万円程度、中古住宅で８００万円以下 と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域内の住宅地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺では賃貸市場が成 立しておらず、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等 の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を妥当と判断し、類似地域の価 格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率、高齢化率は北海道平均を上回 っており、住環境、生活利便性等が良好な一 部を除く地域では住宅需要は弱含みで推移し ている。 地域内に特段の変動要因はないが、一般的要 因の影響を受け、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％