別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 函館 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 3,160,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市西旭岡町２丁目１９番１０ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 函館 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ函館駅　北東方 10.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵に大規模開発された区画整然とした閑静な住宅地域で、当面現状維持と思われる。中心部へのアクセ スが不良なため人気が低迷している。このため、価格水準低位であるも当面は地価下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市北東郊外部の住宅地域一円である。特に競争・代替関係が強いのは、西旭岡地区の大規模住宅団地 である。この地域は、函館市の中心部と連絡する幹線道路が１本しかなく接近性が劣る。需要者の中心は函館市内の勤 労者であるが、積雪時期の通勤が不便なため人気に乏しく、地価水準低位ながら今なお下落傾向が続いている。この地 域の土地は３５０万円程度、新築の戸建物件は見られず、中古住宅は８００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自己所有の戸建住宅が標準的な郊外の閑静な住宅地域であり、不動産市場は自用目的の取引が支配的である。 一部にアパートが見られるが例外的であり容積率１００％の地域のため、アパート建築を想定することは非現実的と判 断し収益価格は試算しなかった。戸建住宅の取得が目的の取引事例から求めた比準価格は説得力が高いと判断し、近年 の不動産市況及び類似標準地の動向をも確認のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から引き続 き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費 等で持ち直しの動きが見られる。 品等の良い大規模造成の郊外住宅団地である が、中心部へのアクセスが劣り、買い物利便 性も劣るため人気が低下しており、土地取得 需要は弱い。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％