鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌清田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０９１１１０ -115001	札幌市清田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東30m市道、中間画地		近商２７ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
b	１２３１０９１１１０ -597003	札幌市清田区		更地	（　）	ほぼ台形	北東20m国道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
c	１２３１０９１１１０ -597001	札幌市清田区		更地	（　）	台形	北東20m市道、南東8m、角地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (70,200)
d	１２３１０９１１１０ -115002	札幌市清田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m市道、北西9m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,140	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,062	100 [ 73.3]	131,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.8] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 69,469	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,972	100 [ 70.7]	108,871		110,000
c	(　 ) 82,919	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	86,944	100 [ 83.2]	104,500		105,000
d	(　 ) 59,577	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,641	100 [ 84.2]	74,395		75,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

札幌清田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,503,107	3,271,420	7,231,687	5,072,430	2,159,257	（　0.9468） 2,044,385	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	47,543,837 円　　　　（　 76,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌清田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	237.90	Ｓ2	475.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	618 ㎡	20.0 m x 34.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	237.90	95.8	227.90	2,200	501,380	3.0	1,504,140
							0.0	0
2～ 2	事務所	237.90	85.7	203.90	1,600	326,240	2.0	652,480
							0.0	0
～

～

～

計		475.80	90.8	431.80		827,620		2,156,620
								0

⑨年額支払賃料	827,620 円　×　12ヶ月　＝　 9,931,440 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 431.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 310,896 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 792,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,242,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 792,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 551,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,482,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,156,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,503,107 円　　　　（　 16,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０９５１１０　　　　-595002	1,488 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,603 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１０９５１１０　　　　-595009	2,181 ( 2,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,983
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌清田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,500 円	80,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,324,120 円	11,034,336　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 555,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 825,100 円	80,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,900 円	80,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,900 円	80,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,271,420 円　（　　　　　　 5,294 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 475.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,072,430 円（　　　　　 8,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,503,107 円
②総費用	3,271,420 円
③純収益　①－②	7,231,687 円
④建物等に帰属する純収益	5,072,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,159,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,044,385 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,543,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌清田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌清田 5-5

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　石川　勝利

TEL.

鑑定評価額

67,400,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市清田区平岡３条１丁目４７番１１｢平岡３条１－１－１｣				②地積　(㎡)	618 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区３３ｍ高度地区 (70,200)
	不整形 1:2	店舗兼事務所ＲＣ2	低層の店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域	北西25m道道、三方路	水道、下水	大谷地 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

大谷地駅南方

2.9km

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

豊富な背後地を背景として道道沿いに商業集積の進む路線商業地域。コロナ禍の収束を見ない状況であるが経済
活動の回復から需要は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に変動は認められず、当面現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市清田区を中心に隣接区内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は自己使用目的の法
人企業等を中心として、低層店舗兼事務所による収益事業を目論む道内外の法人企業等である。豊富な背後地を背景に
低層店舗兼事務所地としての利用が可能であることから需要は堅調でありコロナ禍の収束をみない社会的・経済的状況
下ではあるが土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は６００㎡程度の標準的な画地規模で１０万円／㎡台前半。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内である清田区内で取引事例を収集し検討を行った。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況
を反映している。当地区の土地需要は、収益目的での需要も認められるが、自己使用目的での利用を前提とする需要が
中心となっている。以上のことから、本件では当該市場の特性を考慮のうえ市場で現実に発生し現実的で実証的な取引
事例に基づく比準価格を中心として収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌清田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,500 円／㎡

[116.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.8]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は
総じて改善している。企業の業況判断及び雇
用情勢は持ち直している。一方、消費者物価
は上昇している。

豊富な背後地を有する路線商業地域。コロナ
禍の収束をみない状況であるが、経済活動は
回復傾向にあることから需要は堅調で地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌清田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１０９１１１０ -591069	札幌市清田区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、南6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１０９１１１０ -593003	札幌市清田区		更地	（　）	不整形	東30m市道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
c	１２２１０１１１１０ -517102	札幌市清田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東6m、角地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (70,200)
d	１２２１０１１１１０ -517108	札幌市清田区		更地	（　）	不整形	北東14m市道、北西7m、角地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,998	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	116,440	100 [ 97.0]	120,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.8] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 107,148	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,649	100 [ 110.0]	109,681		111,000
c	(　 ) 66,548	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	70,604	100 [ 69.3]	101,882		103,000
d	(　 ) 90,751	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	95,245	100 [ 89.1]	106,897		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

札幌清田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,171,430	3,518,194	6,653,236	5,111,680	1,541,556	（　0.9444） 1,455,845	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	33,856,860 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌清田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	237.90	Ｓ2	475.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	618 ㎡	20.0 m x 34.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の部分貸し、駐車場１１台を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	237.90	95.8	227.90	2,200	501,380	3.0	1,504,140
							0.0	0
2～ 2	事務所	237.90	85.7	203.90	1,600	326,240	2.0	652,480
							0.0	0
～

～

～

計		475.80	90.8	431.80		827,620		2,156,620
								0

⑨年額支払賃料	827,620 円　×　12ヶ月　＝　 9,931,440 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 431.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 310,896 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 792,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,242,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 792,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 882,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,151,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,156,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,841 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,171,430 円　　　　（　 16,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１０９５１１０　　　　-595004	2,062 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,083	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,206 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１９１０１５１１０　　　　-515004	2,181 ( 2,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,319
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌清田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	235,200 円	78,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,765,494 円	11,034,336　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 561,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 799,600 円	78,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,400 円	78,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,400 円	78,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,518,194 円　（　　　　　　 5,693 円／㎡）　　（経費率　　 34.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9444

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 475.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,111,680 円（　　　　　 8,271 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,171,430 円
②総費用	3,518,194 円
③純収益　①－②	6,653,236 円
④建物等に帰属する純収益	5,111,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,541,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,455,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,856,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）