別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌清田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -18 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区北野７条２丁目２６６番１５ ｢北野７条２－１７－７｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅、アパー トが建ち並ぶ住宅地 域 北西12m市道 水道、ガス、下水 南郷１８丁目 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅南方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から８００ｍで徒歩圏であり、地価はコロナ禍 等による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区の住宅地域である。需要者の中心は清田区内の居住者が多い。典型的需要者は戸建住宅の取得を企 図する個人であり、賃貸不動産への投資家も見られる。清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがないものの、値ごろ 感とコロナ禍等による持ち家志向等より、上昇の勢いを大きく拡大している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで は１５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の取引事例、収益還元法の賃貸事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅を希望する個人で 、重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有 し、地下鉄駅から８００ｍの徒歩圏で地価はコロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大して いることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [120.0] 100 100 [104.5] 100 [ 81.6] [101.5] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがな いものの、値ごろ感とコロナ禍等による持ち 家志向等より、上昇の勢いを大きく拡大して いる。 地下鉄駅から８００ｍで徒歩圏であり、地価 はコロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感 により、上昇の勢いを拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +7.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.2 ％  ％