別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌清田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -10 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５ ｢平岡４条２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 大谷地 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大谷地駅南方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から２．９ｋｍあり遠いが、地価はコロナ禍等 による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区の住宅地域である。需要者の中心は清田区内の居住者が多い。典型的需要者は戸建住宅の取得を企 図する個人であり、賃貸不動産への投資家も見られる。清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがないものの、値ごろ 感とコロナ禍等による持ち家志向等より、上昇の勢いを大きく拡大している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで は１５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の取引事例、収益還元法の賃貸事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅を希望する個人で 、重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有 し、地下鉄駅から２．９ｋｍあるが地価はコロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大してい ることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [117.5] 100 100 [104.5] 100 [ 79.7] [101.5] 100 81,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがな いものの、値ごろ感とコロナ禍等による持ち 家志向等より、上昇の勢いを大きく拡大して いる。 地下鉄駅から２．９ｋｍあり遠いが、地価は コロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感に より、上昇の勢いを拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.4 ％  ％