別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌清田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区清田４条２丁目１５４番１１７ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1.2:1 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 福住 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 未だコロナ禍ではあるが、中心部の地価上昇から、戸建住宅の需要が郊外にも波及しており、地価は強い上昇傾 向で、今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区のうち、羊ケ丘通以南の住宅地域である。需要者の中心は、主に市内に居住する戸建住宅の所有を 目的とする個人及び分譲を行う法人である。地下鉄駅徒歩圏等の利便性の高い地価が高騰した地域との比較において郊 外の住宅用地需要が極めて強くなっている。コロナ禍が住宅用地取得マインドの高まりを惹起した可能性もある。需要 の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域である。公法上の規制が１低専で、収益 性より自己利用の居住性を重視する地域であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本件においては、ウ ィズコロナの状況ではあるが、金融緩和政策を背景とした住宅用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、前年 公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等及びテレワークの増加から、 消費者マインドは持家志向が強くなり、住宅 需要は上昇傾向であるが、今後の政策継続状 況の注視が必要。 清田区は、ＪＲ駅・地下鉄駅が無いため、良 好な住環境に比較して、他区より価格水準が 低いため、隣接区からの戸建需要が流入し、 地価は強い上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.5 ％  ％