別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 9-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外 ｢曙２条３－６－２８｣ ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.5:1 工場兼事務所 Ｓ2 小規模工場、アパー ト等が混在する工業 地域 東6m市道 水道、下水 稲穂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ稲穂駅の東側に所在する 、住宅利用も混在する工業地 域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 稲穂駅東方 1.2km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模な工場等の他、低層住宅等が混在する地域で需要は工業地、住宅地双方にあり、その状況は当分は現状 のまま推移すると予測する。工業地の需要は札幌市だけでなく周辺都市にも広がっており地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市内及び周辺都市の工業地域一円となる。主たる需要者は中小規模の工場、倉庫等の所有を目的とす る法人等となる。また当該地域は低層住宅等も見られ、住宅等所有者も需要者となり得る。工業地需要は、交通利便性 の高い地域を中心に、流通業務用地としての需要が札幌市内だけでなく周辺都市でも高まっていること、低層住宅が存 する住宅地としても市内の住宅需要は高まっている現状等から地価は上昇している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 手稲工業団地に隣接する工業地域内の土地であり、建物は工場、倉庫等が主で、取引は自用目的が中心となる。工場等 の賃貸は少なく、賃貸市場は未成熟である。また戸建住宅、アパート等の収益物件も一部見られるが、住宅想定は面積 等から妥当とは言えないことから、収益還元法は適用しなかった。本件においては、工業地需要が高まっている中、売 買市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市においては不動産需要は継続して強い が、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築 資材の不足等が市場に与える影響が見受けら れる傾向にある。 流通業務及び食品加工用の工場等用地を中心 として工業地需要が高まっており、札幌市内 の工業団地を中心に取引が増加、周辺都市に も拡大している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％