別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 9-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 63,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙２条４丁目４３９番２６ ｢曙２条４－２－４７｣ ②地積 　(㎡) 3,035   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ手稲工 業団地 北12m市道 水道、ガス、下水 稲穂 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 稲穂駅北東方 800m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、作業所、倉庫等が建ち並ぶ工業団地である。工業地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当面 は現状を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内の工業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、手稲区内の工業地域であり限定的 である。需要者は製造業や食品加工業を営む道内外の法人が中心であると考えられる。当該範囲は狭い上に、成熟した 工業地域であるため、工業地域内の取引自体が少ないものの、土地の規模や延床面積、築年数、個別の取引事情等によ り取引価格のばらつきが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は当該標準地において、賃貸用の工場や倉庫等の建築を想定することは現実的でないこと から、収益価格を求めることを断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [114.8] 100 100 [103.0] 100 [154.5] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和 等は依然継続されており、不動産市場にとっ てはプラスに作用している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.5 ％  ％