鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４７１１０９ -597201	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		準工３３ｍ (60,200)
b	１２３１６６１１０９ -595001	札幌市手稲区		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１６６１１０９ -111028	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１２３１６６１１０９ -111032	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１２３１６６１１０９ -511011	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、北西9m、二方路		１低専北側斜線高度地区 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,676	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,406	100 [ 86.9]	72,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.8] 　　　　 100	75,000
b	(　 ) 58,673	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,964	100 [ 68.6]	87,411		89,900
c	(　 ) 82,850	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	80,709	100 [ 118.1]	68,340		70,300
d	(　 ) 79,397	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	79,632	100 [ 90.2]	88,284		90,800
e	(　 ) 76,677	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	73,827	100 [ 94.1]	78,456		80,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,800 円／㎡]

札幌手稲 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,674,227	1,553,240	6,120,987	4,425,320	1,695,667	（　0.9371） 1,589,010	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,953,721 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	675 ㎡	22.6 m x 32.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗を想定。フロア貸し。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	88.6	194.92	1,945	379,119	3.0	1,137,357
							0.0	0
2～ 2	店舗	220.00	88.6	194.92	1,500	292,380	3.0	877,140
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	88.6	389.84		671,499		2,014,497
								0

⑨年額支払賃料	671,499 円　×　12ヶ月　＝　 8,057,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,057,988 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,899 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,655,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,014,497 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,674,227 円　　　　（　 11,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２８５１０９　　　　-595003	1,738 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,945 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２５５１０９　　　　-595002	2,242 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,177
c	１２３１２５５１０９　　　　-595004	2,146 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,146

札幌手稲 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,000 円	63,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,740 円	8,057,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 538,900 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,553,240 円　（　　　　　　 2,301 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,425,320 円（　　　　　 6,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,674,227 円
②総費用	1,553,240 円
③純収益　①－②	6,120,987 円
④建物等に帰属する純収益	4,425,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,695,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,589,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,953,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌手稲 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 5-9

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　上杉　孝也

TEL.

鑑定評価額

52,000,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区前田４条１４丁目４０５番９｢前田４条１４－３－１５｣				②地積　(㎡)	675 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	台形 1:1.5	診療所兼住宅Ｗ2	低層店舗兼住宅と診療所等が建ち並ぶ商業地域	西22m市道、北東側道	水道、下水	手稲 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 33.5 ｍ、規模　　 670 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

手稲駅北方

1.1km

法令

規制

準住居
(70,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

札幌市内の住宅需要は未だ高く、背後の住宅地価格の上昇により商業地の地価も上昇傾向にあるが、一方で、地
価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が市場に出始めている状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は手稲区郊外の商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする個人または法人、店
舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。背後の住宅地の地価上昇により地域の商業地も地価は上
昇している。幹線沿いは複数の業種が混在しているため、需要は比較的安定している。取引の中心は、規模、用途等に
より様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は前田地区と曙地区の境の幹線沿いの商業地域であり、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益
価格が低位となった。当該地域は繁華性は高いが、多様な用途が競合し、用途によって支払可能賃料が異なる事、建築
費の高騰、地価上昇に対する賃料の遅行性等から、想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本
件においては市場の実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[105.0]

100
[117.6]

[102.8]
100

77,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市においては不動産需要は継続して強い
が、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築
資材の不足等が市場に与える影響が見受けら
れる傾向にある。

幹線沿いに数種の業種が混在して存する地域
であり、需要は比較的安定的で背後の住宅地
の地価上昇により商業地の地価も上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２５１１０９ -595011	札幌市手稲区		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１６６１１０９ -595005	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m道道、北東12m、角地		近商１８ｍ北側斜線高 (100,200)
c	１２３１６６１１０９ -595003	札幌市手稲区		更地	（　）	長方形	南西20m道道、北東8m、二方路		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
d	１２３１６６１１０９ -515001	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、西20m、角地		近商１８ｍ高度地区 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,673	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,964	100 [ 75.0]	79,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.8] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 64,397	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	71,969	100 [ 135.0]	53,310		54,800
c	(　 ) 96,296	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	97,418	100 [ 106.0]	91,904		94,500
d	(　 ) 64,997	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	67,014	100 [ 92.0]	72,841		74,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,700 円／㎡]

札幌手稲 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,331,377	1,634,640	6,696,737	4,973,500	1,723,237	（　0.9402） 1,620,187	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	37,678,767 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	675 ㎡	22.6 m x 32.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。１～２階店舗（平均専有面積約１９５㎡、フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	88.6	194.92	1,970	383,992	3.0	1,151,976
							0.0	0
2～ 2	店舗	220.00	88.6	194.92	1,770	345,008	3.0	1,035,024
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	88.6	389.84		729,000		2,187,000
								0

⑨年額支払賃料	729,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,748,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,748,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 437,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,310,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,187,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,331,377 円　　　　（　 12,343 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２８５１０９　　　　-117001	611 ( 609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	849	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,975 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２８５１０９　　　　-115001	2,062 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,500 円	72,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	262,440 円	8,748,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 393,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 616,200 円	72,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,500 円	72,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,500 円	72,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,634,640 円　（　　　　　　 2,422 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9402

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,973,500 円（　　　　　 7,368 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,331,377 円
②総費用	1,634,640 円
③純収益　①－②	6,696,737 円
④建物等に帰属する純収益	4,973,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,723,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,620,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,400 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,678,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）