鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４７１１０９ -597102	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２３１４７１１０９ -111002	札幌市手稲区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東8m、南西8m、三方路		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３１２５１１０９ -591120	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、南東8m、角地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
d	１２３１６６１１０９ -595003	札幌市手稲区		更地	（　）	長方形	南西20m道道、北東8m、二方路		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
e	１２３１６６１１０９ -595005	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m道道、北東12m、角地		近商１８ｍ北側斜線高 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,754	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,119	100 [ 81.3]	94,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 89,229	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.2]	105,598	100 [ 107.7]	98,048		98,000
c	(　 ) 89,362	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	86,592	100 [ 77.2]	112,166		112,000
d	(　 ) 96,296	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	97,418	100 [ 115.4]	84,418		84,400
e	(　 ) 64,397	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	71,969	100 [ 88.2]	81,598		81,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,100 円／㎡]

札幌手稲 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,054,391	1,818,083	6,236,308	4,320,620	1,915,688	（　0.9371） 1,795,191	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	41,748,628 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	660 ㎡	20.9 m x 32.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。１～２階店舗（フロア貸し）を想定。駐車場１３台。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	93.1	167.58	2,001	335,328	3.0	1,005,984
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	93.1	167.58	1,800	301,644	3.0	904,932
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	93.1	335.16		636,972		1,910,916
								0

⑨年額支払賃料	636,972 円　×　12ヶ月　＝　 7,643,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 335.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,643,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,092,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 698,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,036,811 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,910,916 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,054,391 円　　　　（　 12,204 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２５５１０９　　　　-595002	2,242 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,006 円/㎡　月額支払賃料（　 2,001 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１６６５１０９　　　　-515005	2,165 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,986
c	１２３１４７５１０９　　　　-595001	2,101 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,040

札幌手稲 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,500 円	61,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	436,783 円	8,735,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 360,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 526,100 円	61,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,800 円	61,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,900 円	61,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,818,083 円　（　　　　　　 2,755 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,900,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,320,620 円（　　　　　 6,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,054,391 円
②総費用	1,818,083 円
③純収益　①－②	6,236,308 円
④建物等に帰属する純収益	4,320,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,915,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,795,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,748,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌手稲 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 5-6

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　増村　哲史

TEL.

鑑定評価額

58,100,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区星置１条４丁目８３番１３｢星置１条４－２－２９｣				②地積　(㎡)	660 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区地区計画等 (90,300)
	1:1.5	介護所Ｗ2	大規模店舗、医院等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東25m市道	水道、ガス、下水	星置 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

星置駅北西方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域は、大規模小売店舗、金融機関、医院等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、現在のところ地域内に
格別の変動要因はなく、今後とも当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、手稲区内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人ないし個人
事業者層であるが、規模のまとまった土地については本州大手企業等の参入も見込まれ、自用の店舗や事業所用地とし
ての需要が主である。近隣地域は、大規模小売店舗や金融機関、医療福祉施設等が集積するＪＲ星置駅の駅前広場に面
した商業地域の一角を占めているが、物件は状況に応じて様々であり、中心価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域とその周辺は、スーパーマーケット、金融機関、医療福祉施設等が集積するＪＲ星置駅の駅前広場に面した商
業地域である。近年は郊外型量販店の充実やネット通販の拡大等を背景に、既存商店街の商業床に対する需要は減退傾
向にあるものの、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、
代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,500 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[117.1]

[100.0]
100

88,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

背後地の郊外住宅地域に対する需要の拡大に
伴い、商業地域に対する需要も堅調に推移し
ており、コロナ禍の影響は小さい。

郊外エリアにおいても、駅近物件に対する需
要は堅調に推移しており、地価は上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２８１１０９ -195001	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	南14m市道、西16m、北15m、三方路		近商地区計画等 (100,300)
b	１２３１２８１１０９ -115001	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ台形	北20m市道、東8m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３１２５１１０９ -595001	札幌市手稲区		底地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、東8m、二方路		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (67,160)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,262	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.1]	82,664	100 [ 93.1]	88,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,800
b	(　 ) 90,259	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	85,831	100 [ 81.5]	105,314		105,000
c	(　 29,607) 59,214	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,594	100 [ 81.5]	74,348		74,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -17.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

札幌手稲 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,238,002	1,843,937	6,394,065	4,397,400	1,996,665	（　0.9371） 1,871,075	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	43,513,372 円　　　　（　 65,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	660 ㎡	20.9 m x 32.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗。フロア貸しを想定。駐車場１３台分。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	93.1	167.58	2,100	351,918	3.0	1,055,754
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	93.1	167.58	1,800	301,644	3.0	904,932
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	93.1	335.16		653,562		1,960,686
								0

⑨年額支払賃料	653,562 円　×　12ヶ月　＝　 7,842,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 335.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,842,744 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,092,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 714,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,219,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,960,686 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,238,002 円　　　　（　 12,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２５５１０９　　　　-595002	2,242 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,135	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２８５１０９　　　　-115001	2,062 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	63,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	446,737 円	8,934,744　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 483,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	63,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,843,937 円　（　　　　　　 2,794 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,397,400 円（　　　　　 6,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,238,002 円
②総費用	1,843,937 円
③純収益　①－②	6,394,065 円
④建物等に帰属する純収益	4,397,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,996,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,871,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,513,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,900 円／㎡）