鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２５１１０９ -115001	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、北西8m、角地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
b	１２３１２５１１０９ -115002	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	１２３１６６１１０９ -515001	札幌市手稲区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、西20m、角地		近商１８ｍ高度地区 (100,200)
d	１２３１６６１１０９ -595002	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m道道、北西8m、北東14m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
e	１２３１６６１１０９ -115001	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,632	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	84,700	100 [ 116.5]	72,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	76,300
b	(　 ) 121,363	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,819	100 [ 115.4]	106,429		112,000
c	(　 ) 64,997	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	67,014	100 [ 85.0]	78,840		82,800
d	(　 ) 113,825	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	124,283	100 [ 130.0]	95,602		100,000
e	(　 ) 75,170	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,546	100 [ 90.0]	83,940		88,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

札幌手稲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,270,809	1,869,675	6,401,134	5,419,400	981,734	（　0.9402） 923,026	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,465,721 円　　　　（　 58,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防１８ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	370 ㎡	18.3 m x 20.4 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗（フロア貸し）、２～３階が事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	92.4	152.50	2,000	305,000	3.0	915,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.00	92.4	152.50	1,500	228,750	2.0	457,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	165.00	92.4	152.50	1,350	205,875	2.0	411,750
							0.0	0
～

～

計		495.00	92.4	457.50		739,625		1,784,250
								0

⑨年額支払賃料	739,625 円　×　12ヶ月　＝　 8,875,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 457.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,875,500 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 621,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,254,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,784,250 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,270,809 円　　　　（　 22,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６６５１０９　　　　-515002	2,061 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２５５１０９　　　　-595004	2,146 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,000 円	79,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	443,775 円	8,875,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 671,500 円	79,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,000 円	79,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,869,675 円　（　　　　　　 5,053 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9402

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,419,400 円（　　　　　 14,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,270,809 円
②総費用	1,869,675 円
③純収益　①－②	6,401,134 円
④建物等に帰属する純収益	5,419,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	981,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	923,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,465,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌手稲 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 5-3

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区新発寒４条５丁目１１４１番１８３｢新発寒４条５－１３－１５｣				②地積　(㎡)	370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）１８ｍ高度地区 (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ3	小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東20m道道、南東側道	水道、ガス、下水	稲積公園 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

稲積公園駅北東方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナ感染症の影響はあまり見られず、業種が混在しており需要は高い。大規模店と中小規模の店舗が混在
しているが、需要は堅調であり、当分は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は新発寒地区で、幹線下手稲通沿いの路線商業地域一円となる。主たる需要者は路線商業施設等の所有を目
的とする法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。幹線沿いに路線商業施設等が建つ地域
であり、新型コロナウイルス感染症の影響は業種によって異なるが、当該地域は業種が混在していることから需要は比
較的安定している。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新発寒地区の商業地域であり、商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、収益価格は低位に求められた。当該地
域は繁華性は高いが、他の競合店又は地域間での競争が激しく、用途によって支払可能賃料が異なることから、必ずし
も投資額に見合った賃料水準が形成されていないことが考えられる。本件においては、不動産市場の実勢を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌手稲 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,500 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[130.0]

[105.0]
100

84,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の影響もあって、取引は堅調であり
、需要は安定している。新型コロナ感染症の
影響は不動産価格に関しては小さいと思われ
る。

幹線道路沿いに位置する、店舗事務所等が混
在している地域である。利便性が良好で、需
要は安定しており、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４７１１０９ -117005	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15m市道、南東50m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１４７１１０９ -595101	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、南東8m、二方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
c	１２３１４７１１０９ -597104	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、中間画地		準工３３ｍ高度地区特別用途地区 (60,200)
d	１２３１４７１１０９ -597204	札幌市手稲区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東21.5m国道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２３１２５１１０９ -115003	札幌市手稲区		更地	（　）	正方形	南東10.9m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,635	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	104,936	100 [ 97.9]	107,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	111,362	100 [ 99.0]	112,487		118,000
c	(　 ) 85,370	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,517	100 [ 106.1]	86,255		90,600
d	(　 ) 50,477	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	78,182	100 [ 106.1]	73,687		77,400
e	(　 ) 112,121	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,018	100 [ 106.7]	105,921		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

札幌手稲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,394,229	1,881,114	6,513,115	5,549,100	964,015	（　0.9371） 903,378	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,008,791 円　　　　（　 56,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防１８ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	370 ㎡	18.3 m x 20.4 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。低層店舗事務所ビルを想定。各階のフロア貸し。駐車場６台。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	92.4	152.46	2,000	304,920	3.0	914,760
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.00	92.4	152.46	1,500	228,690	2.0	457,380
							0.0	0
3～ 3	事務所	165.00	92.4	152.46	1,320	201,247	2.0	402,494
							0.0	0
～

～

計		495.00	92.4	457.38		734,857		1,774,634
								0

⑨年額支払賃料	734,857 円　×　12ヶ月　＝　 8,818,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 457.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,818,284 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 440,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,377,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,774,634 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,394,229 円　　　　（　 22,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２８５１０９　　　　-595003	1,738 ( 1,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２５５１０９　　　　-595004	2,146 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,146
c	１２３１２５５１０９　　　　-595002	2,242 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,242

札幌手稲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	440,914 円	8,818,284　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 675,700 円	79,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,881,114 円　（　　　　　　 5,084 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,549,100 円（　　　　　 14,998 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,394,229 円
②総費用	1,881,114 円
③純収益　①－②	6,513,115 円
④建物等に帰属する純収益	5,549,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	903,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,008,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,800 円／㎡）