別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -26 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙３条１丁目５１４番６１ ｢曙３条１－９－１０｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が散見される 住宅地域 南10m市道 水道、下水 手稲 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 手稲駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持と予測するが、地域の南方のＪＲ所有地に商業施設 やマンション等を主とする再開発事業が進捗中である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、札幌市内とその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取得 が需要の中心である。当該近隣地域はＪＲ駅からはやや遠く、交通接近条件は劣るものの、図書館や市営プール等の公 共施設が徒歩圏内にある。近時、西区等の高価格帯から押し出された需要が手稲区内の住宅地域へと集まる傾向が見ら れており、区内の中心価格帯は、更地で１０００万円台、新築戸建住宅では４０００万円台と急上昇した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、ＪＲ駅からやや遠い郊外住宅地域に存し交通接近条件が劣ることや、１低専で指定容積率が低 いこと等からアパート等の収益物件はほとんどなく、土地取引は自己の居住目的が多くを占める地域である。また戸建 住宅の賃貸想定についても、需要は弱く賃貸市場が熟成していないため、収益価格は試算不要と判断した。以上から本 件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [125.0] 100 100 [104.5] 100 [146.5] [106.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 史上最低水準の住宅ローン金利や生活スタイ ルの変化等により住宅地需要は堅調に推移し ており、コロナ禍によるマイナスの影響はな い。 高価格帯の地域から押し出された需要が、相 対的に地価が低廉な郊外住宅地域に流れてい るほか、再開発事業を好感して地価は上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.4 ％  ％