別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -22 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区稲穂４条４丁目１３４番５３ ｢稲穂４条４－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる傾斜地の 住宅地域 南西8m市道 水道、下水 稲穂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲穂駅南方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市内における住宅需要は未だ強く、手稲区においても高値取引が続いているが、一方で、地価の急激な上昇 、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、取引件数等に伺える状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道５号と札樽自動車道の間に位置する郊外の地域で、傾斜地の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅 の所有を目的とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。手稲区内では住宅需要が強 まる中、傾斜地についても引き合いが増加し、高値取引が続いているが、建築費高騰もあり、市場は徐々に落ち着いて きている。中心的価格帯は土地が規模２３０㎡程度で総額１１００万円程度新築の戸建物件は３５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 稲穂地区の札樽道に近い高台の傾斜地に位置する住宅地域で、周辺は戸建住宅がほとんどで取引は自用目的が中心とな る。アパート等の収益物件も戸建住宅の賃貸もほぼない。容積率や土地の面積等から想定された建物では急激に高騰し た建築費等に基づく投資額に見合う収益が、土地の高騰に賃料の上昇が追いついていない状況等から確保されず、収益 還元法は適用しなかった。本件では市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の不動産需要は継続して強いが、住宅 地需要は落ち着きが見え始めている。商業地 は背後の住宅地の価格上昇により相対的に上 昇している。 住宅需要は郊外にも広まっており、高値取引 も続いているが、建築資材不足、建築費の高 騰等が取引件数に与える影響がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.9 ％  ％