別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -18 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区富丘５条２丁目５９８番９１ ｢富丘５条２－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東8m市道 水道、ガス、下水 稲積公園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲積公園駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に戸建住宅が多くみられる駅徒歩圏外の低層住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持し ていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富丘地区のうち駅徒歩圏外に位置する高台の低層住宅地域である。需要者は札幌市北西部に地縁的選好 性を有する第一次取得者層が中心である。新型コロナの感染拡大以降も、住宅地の需要は堅調であり、高水準での取引 が多く認められる。主たる取引価格帯は、土地は８００万円～１２００万円程度、中古物件で総額１０００万円～１５ ００万円、新築住宅で総額３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得 力を有する。一方、収益価格は当該標準地が有する公法上の規制により、賃貸用にアパートの建築を想定することは現 実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の住宅市場動向が反映されている比準価格を中 心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [119.9] 100 100 [104.5] 100 [105.1] [101.5] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和 等は依然継続されており、不動産市場にとっ てはプラスに作用している。 駅徒歩圏外に位置するが割安感等から、地価 の上昇が顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.2 ％  ％