別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区前田２条３丁目５番２１４ ｢前田２条３－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 南東10.9m市道 水道、下水 稲積公園 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　１ ０．９ｍ市道 交通 施設 稲積公園駅東方 900m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、札幌市内及びその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取 得が需要の中心である。当該近隣地域は、最寄り駅であるＪＲ稲積公園駅から概ね徒歩圏内に存し、交通接近条件は相 対的に良好である。低金利等で資金調達が容易となり、西区等からの需要の押し出しとも相俟って、市場は活況を呈し ている。区内の中心価格帯は、更地が１０００万円台、新築戸建住宅で４０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はＪＲ手稲積公園駅東方の概ね徒歩圏内の平坦地に位置する戸建住宅地域であるが、１低専で指定容積率が低 いことからアパート等の収益物件は少なく、土地取引は自己の居住目的によるものがほとんどの地域である。また戸建 住宅の賃貸想定についても、需要が少なく賃貸市場が熟成していないため、収益価格は試算を要しないと判断した。以 上から本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [125.0] 100 100 [104.5] 100 [140.7] [104.5] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 史上最低水準の住宅ローン金利や生活スタイ ルの変化等により住宅地需要は堅調に推移し ており、コロナ禍によるマイナスの影響はな い。 西区等の高価格帯の地域から押し出された所 得層の需要が、地価が相対的に低廉な郊外住 宅地域に流れてきており、地価は上昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +23.9 ％  ％