別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 札幌手稲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区前田２条４丁目１番８ ｢前田２条４－１－８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 稲積公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲積公園駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市内における住宅需要は未だ強く、手稲区においても高値取引が続いているが、一方で、地価の急激な上昇 、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、取引件数等に伺える状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ稲積公園駅徒歩圏で手稲稲積公園周辺の住宅地域一円である。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的 とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。手稲区内では住宅地需要が強まる中、高 値取引が続いているが、建築費高騰もあり、市場は徐々に落ち着いてきている。中心的価格帯は土地が規模２２０㎡程 度で２２００万円程度、新築の戸建物件は総額で５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ稲積公園駅徒歩圏であるが、周辺は戸建住宅がほとんどで取引は自用目的が中心。アパート等の収益物件も戸建住 宅の賃貸もほぼない。容積率や土地の面積等から想定された建物では急激に高騰した建築費等に基づく投資額に見合う 収益が、土地の高騰に賃料の上昇が追いついていない状況等から確保されず、収益還元法は適用しなかった。本件では 売買市場の実態を反映した比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [125.0] 100 100 [104.5] 100 [100.6] [104.5] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の不動産需要は継続して強いが、住宅 地需要は落ち着きが見え始めている。商業地 は背後の住宅地の価格上昇により相対的に上 昇している。 ＪＲ駅から若干距離はあるが幹線背後に存し 、高値取引も続いているが、建築資材不足、 建築費の高騰等が取引件数に与える影響がみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +25.0 ％  ％