鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６６１１０９ -111038	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東8m、角地		１住居 (70,200)
b	１２３１２８１１０９ -111003	札幌市手稲区		建付地	（　）	台形	南西12m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２８１１０９ -111002	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１２８１１０９ -591004	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１住居１８ｍ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,497	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	91,673	100 [ 103.0]	89,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	93,000
b	(　 ) 71,845	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	70,195	100 [ 103.0]	68,150		71,200
c	(　 ) 79,875	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,177	100 [ 88.0]	89,974		94,000
d	(　 ) 50,463	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	50,463	100 [ 85.0]	59,368		62,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

札幌手稲 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,106,770	635,824	2,470,946	2,052,270	418,676	（　0.9728） 407,288	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,256,545 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.02	Ｗ2	220.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	187 ㎡	10.5 m x 17.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、平均専有面積約５０㎡（計４戸）、駐車場３台分

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.02	90.0	99.02	1,330	131,697	1.0	131,697
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.02	90.0	99.02	1,350	133,677	1.0	133,677
							0.0	0
～

～

～

計		220.04	90.0	198.04		265,374		265,374
								0

⑨年額支払賃料	265,374 円　×　12ヶ月　＝　 3,184,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,184,488 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 260,159 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,104,329 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	265,374 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,106,770 円　　　　（　 16,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２８５１０９　　　　-111002	1,423 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２８５１０９　　　　-117002	1,196 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,325
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,100 円	29,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	168,224 円	3,364,488　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,400 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	29,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,824 円　（　　　　　　 3,400 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 220.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 45 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,052,270 円（　　　　　 10,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,106,770 円
②総費用	635,824 円
③純収益　①－②	2,470,946 円
④建物等に帰属する純収益	2,052,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	407,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,256,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌手稲 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 -1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　上杉　孝也

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区稲穂２条７丁目１４番１４｢稲穂２条７－１４－２０｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域	南東8m市道	水道、下水	星置 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 17.9 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

星置駅南東方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

札幌市内における住宅需要は未だ強く、手稲区においても高値取引がつづいているが、一方で、地価の急激な上
昇、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、取引件数等に伺える状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ手稲駅、稲積公園駅徒歩圏の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は
戸建住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、交通利便
性は良好、商業施設の集積性も比較的高く需要は高い。高値取引が続いているが、建築費高騰もあり、市場は徐々に落
ち着いてきている。取引の中心は、土地は１９０㎡前後で、１６００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ駅徒歩圏に位置する地域で、利便性の高さから周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地の面積等から想
定された建物では急激に高騰した建築費等に基づく投資額に見合う収益が、土地の高騰に賃料の上昇が追いついていな
い状況等から確保されず収益価格は低位に求められた。収益還元法は想定部分も多いことから、売買市場の実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,000 円／㎡

[124.1]
100

100
[104.5]

100
[126.9]

[104.5]
100

85,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市の不動産需要は継続して強いが、住宅
地需要は落ち着きが見え始めている。商業地
は背後の住宅地の価格上昇により相対的に上
昇している。

ＪＲ駅徒歩圏内の住宅需要は継続して強く、
高値取引も続いているが、建築資材不足、建
築費の高騰が取引件数に与える影響がみられ
る。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+23.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６６１１０９ -111038	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東8m、角地		１住居 (70,200)
b	１２３１４７１１０９ -111001	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南東12m、準角地		１住居１８ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３１２８１１０９ -111002	札幌市手稲区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
d	１２３１２８１１０９ -595001	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、南東25m、北東8m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,497	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	91,673	100 [ 100.9]	90,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 61,514	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	59,925	100 [ 79.3]	75,567		79,000
c	(　 ) 79,875	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,177	100 [ 81.6]	97,031		101,000
d	(　 ) 45,341	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.3]	54,512	100 [ 89.8]	60,704		63,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,500 円／㎡]

札幌手稲 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,198,785	561,535	2,637,250	2,204,290	432,960	（　0.9728） 421,183	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	9,572,341 円　　　　（　 51,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.02	Ｗ2	220.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	187 ㎡	10.5 m x 17.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。アパート、２ＬＤＫ、平均専有面積約５０㎡（計４戸）、駐車場３台。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.02	90.0	99.02	1,330	131,697	1.0	131,697
							0.0	0
2～ 2	居宅	110.02	90.0	99.02	1,350	133,677	1.0	133,677
							0.0	0
～

～

～

計		220.04	90.0	198.04		265,374		265,374
								0

⑨年額支払賃料	265,374 円　×　12ヶ月　＝　 3,184,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,184,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 168,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,196,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	265,374 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,198,785 円　　　　（　 17,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２８５１０９　　　　-111002	1,423 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１２８５１０９　　　　-117002	1,196 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700 円	31,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,935 円	3,364,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 561,535 円　（　　　　　　 3,003 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 220.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 45 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,204,290 円（　　　　　 11,788 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,198,785 円
②総費用	561,535 円
③純収益　①－②	2,637,250 円
④建物等に帰属する純収益	2,204,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,572,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,200 円／㎡）