別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌厚別 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 9-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 76,700,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別東５条２丁目１４番１９４外 ｢厚別東５条２－３－３０｣ ②地積 　(㎡) 1,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 (70,200) 1.2:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ国道背後の工業 団地 北東15m市道、北西側道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 新さっぽろ駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の物流及び食品製造工場等が建ち並ぶ軽工業団地である。今後も現状の住環境を維持して推移するもの と予測する。コロナ禍における物流需要増大の影響から地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内及びその近郊の工業地域である。主な需要者は物流及び食品製造等を主体とする北海道内外の 事業者である。新型コロナ感染症の影響から、流通系工業地の需要が高まり、市内における工業地の地価水準は上昇傾 向にある。当該地域も幹線道路への接続が容易なこともあり需要は概ね安定的である。取引の中心となる総額の価格帯 は用途、規模等の違いにより大きく異なり見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は自己使用目的が多い地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事 から収益還元法は適用できなかった。比準価格は市内の工業地の事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求め たもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場性等も 再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [103.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等により不動産需要は堅調に推移して きたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感 染症など不安材料も多く、依然として注視す る必要がある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％