鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591148	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	東32m道道、北8m、角地		２低専地区計画等 (60,80)
b	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591040	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -115001	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	北東25m市道、中間画地		準住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595003	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東29.5m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -115004	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	台形	北東48m国道、南8m、二方路		近商１８ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,528	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	125,642	100 [ 61.1]	205,633	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 88,156	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	93,526	100 [ 65.0]	143,886		154,000
c	(　 ) 151,416	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	154,996	100 [ 87.5]	177,138		190,000
d	(　 ) 141,550	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,742	100 [ 76.7]	197,838		212,000
e	(　 ) 126,094	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	125,599	100 [ 68.6]	183,089		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

札幌厚別 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,160,116	6,610,700	22,549,416	19,290,000	3,259,416	（　0.9468） 3,086,015	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	71,767,791 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.27	ＲＣ8	1,620.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防４５ｍ高度地区	80 ％	300 ％	300 ％	480 ㎡	25.9 m x 19.2 m	前面道路：道道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗で２戸、２～８階は３ＬＤＫ（７４．６３㎡）・４ＬＤＫ（８３．１７㎡）が各１戸。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.27	86.1	229.37	2,788	639,000	3.0	1,917,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	189.30	83.4	157.80	1,591	251,000	1.0	251,000
							0.0	0
3～ 7	住宅	189.30	83.4	157.80	1,640	259,000	1.0	259,000
							0.0	0
8～ 8	住宅	189.30	83.4	157.80	1,755	277,000	1.0	277,000
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	29.42

計		1,620.79	82.3	1,333.97		2,462,000		3,740,000
								0

⑨年額支払賃料	2,462,000 円　×　12ヶ月　＝　 29,544,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,333.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,544,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,859,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,124,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,740,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,160,116 円　　　　（　 60,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591305	1,593 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,641 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591105	1,427 ( 1,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,599
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	300,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,549,200 円	30,984,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,060,000 円	300,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,610,700 円　（　　　　　　 13,772 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,620.79 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,290,000 円（　　　　　 40,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,160,116 円
②総費用	6,610,700 円
③純収益　①－②	22,549,416 円
④建物等に帰属する純収益	19,290,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,259,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,086,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,767,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌厚別 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-7

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

85,000,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１｢厚別南２－１２－１｣				②地積　(㎡)	480 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (80,300)
	1.5:1	店舗Ｗ1	小規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	南西32m道道、北西側道	水道、ガス、下水	ひばりが丘 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３２ｍ道道

交通

施設

ひばりが丘駅東方

600m

法令

規制

準住居
(80,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏にある厚別中央通沿いの商業地域である。宅地不足による希少性・用途の多様性に加え、再開発
事業完成後の発展を期待した潜在需要も見込まれて、地価水準は当面上昇傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に厚別区内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は事業目的の法人及び賃貸経営目的の投資家等である
。新さっぽろ駅周辺再開発事業の進捗により厚別区中心部は発展的に推移している。当該事業による大学・専門学校の
開校により賃貸住宅用需要は増し、宅地不足による希少性に加え、再開発事業の完成後の潜在需要も見込まれて地価水
準は上昇傾向である。土地の取引価格は規模や利用目的が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不
動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費上昇等か
ら価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌
し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌厚別 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[110.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.0]

[107.0]
100

173,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方
、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰
等による不安材料があるため、引き続き注視
する必要がある。

新さっぽろ駅周辺再開発事業で開校した大学
・専門学校に近接しており、収益物件を中心
に幅広い用途の需要が見込まれる。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -115004	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	台形	北東48m国道、南8m、二方路		近商１８ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
b	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595401	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東32m市道、西35m、二方路		近商地区計画等４５ｍ高度地区 (80,300)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595003	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東29.5m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -117004	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南東8m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,094	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	125,599	100 [ 72.7]	172,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 151,248	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,305	100 [ 116.2]	146,562		157,000
c	(　 ) 141,550	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,742	100 [ 78.7]	192,811		206,000
d	(　 ) 112,342	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	107,955	100 [ 92.2]	117,088		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

札幌厚別 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,552,564	7,810,468	22,742,096	19,675,800	3,066,296	（　0.9468） 2,903,169	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,515,558 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.27	ＲＣ8	1,620.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防４５ｍ高度地区	80 ％	300 ％	300 ％	480 ㎡	25.9 m x 19.2 m	前面道路：道道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が部分貸し店舗、２～８階が（３ＬＤＫ～４ＬＤＫ・１２戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.27	86.1	229.37	2,400	550,488	3.0	1,651,464
							0.0	0
2～ 8	居宅	189.30	83.4	157.80	1,650	260,370	1.0	260,370
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	29.42

～

～

計		1,620.79	82.3	1,333.97		2,373,078		3,474,054
								0

⑨年額支払賃料	2,373,078 円　×　12ヶ月　＝　 28,476,936 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 1,333.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,920,917 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,397,853 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,606,293 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,519,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,474,054 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,552,564 円　　　　（　 63,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591305	1,593 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,651 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591205	1,633 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,633
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	306,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,570,068 円	32,125,853　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 283,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,121,200 円	306,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,810,468 円　（　　　　　　 16,272 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	306,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,620.79 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,675,800 円（　　　　　 40,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,552,564 円
②総費用	7,810,468 円
③純収益　①－②	22,742,096 円
④建物等に帰属する純収益	19,675,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,066,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,903,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,515,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）