鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -115002	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115002	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		準住居４５ｍ高度地区 (70,300)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595407	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,903	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,341	100 [ 89.8]	243,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 229,024	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,688	100 [ 95.3]	244,164		264,000
c	(　 ) 232,068	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,220	100 [ 82.8]	313,068		338,000
d	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	237,611	100 [ 100.0]	237,611		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

札幌厚別 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,122,082	15,235,366	43,886,716	36,458,100	7,428,616	（　0.9468） 7,033,414	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	163,567,767 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.93	ＲＣ11F1B	3,008.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	849 ㎡	29.1 m x 30.6 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１１階は各階３戸・全３０戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

ほぼ標準的　容積不算入部分４７０．８㎡

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.13	83.3	222.63	3,100	690,153	3.0	2,070,459
							0.0	0
2～11	居宅	267.14	84.0	224.51	1,770	397,383	1.0	397,383
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	70.00

～

～

計		3,008.53	82.0	2,467.73		4,663,983		6,044,289
								0

⑨年額支払賃料	4,663,983 円　×　12ヶ月　＝　 55,967,796 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,467.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,553,531 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,521,327 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,108,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,064,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,044,289 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,122,082 円　　　　（　 69,637 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111002	1,799 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,771 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591303	1,747 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,747
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,835,000 円	567,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,973,866 円	62,173,327　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 509,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,783,400 円	567,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	567,000 円	567,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	567,000 円	567,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,235,366 円　（　　　　　　 17,945 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	567,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 3,008.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,458,100 円（　　　　　 42,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,122,082 円
②総費用	15,235,366 円
③純収益　①－②	43,886,716 円
④建物等に帰属する純収益	36,458,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,428,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,033,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,567,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
札幌厚別 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-6

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

218,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条４丁目５番２				②地積　(㎡)	849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1:1	事務所ＲＣ3	中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西29m国道、南西側道	水道、ガス、下水	新さっぽろ 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 840 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

新さっぽろ駅西方

500m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも同様に推移すると予測するが、再開発
中の新さっぽろ地区にほど近く、波及効果が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域で、標準地は繁華性が高いことから、幹線沿いで駅に近い商業適地との関連が強いと見る
。需要者の中心は道内企業のほか、市内に拠点を求める国内企業と見られる。コロナ禍で事業収益性は低下しているが
、供給も不足気味のため価格は強含みで、新さっぽろ地区再開発の波及効果も期待される。需要の中心は、利用規模や
立地によって様様なため総額は把握しがたいが、土地単価は坪単価５０～８０万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市
場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利
用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟
酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 260,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[114.3]

[108.0]
100

251,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により商業床需要は低迷していたが
、コロナ禍沈静化への期待、および背後住宅
地の需要増が地価を押し上げている。

新さっぽろ地区の再開発が進行しており、近
傍の地域にも波及効果が期待される。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595409	札幌市厚別区		更地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595407	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595406	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ台形	北西25m国道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	237,611	100 [ 100.0]	237,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 154,171	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	179,812	100 [ 83.7]	214,829		232,000
c	(　 ) 232,068	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,220	100 [ 83.7]	309,701		334,000
d	(　 ) 302,335	100 [ 100.0]	[ 114.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	346,778	100 [ 114.3]	303,393		328,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

札幌厚別 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,006,540	15,018,347	44,988,193	37,229,700	7,758,493	（　0.9468） 7,345,741	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	170,831,186 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.93	ＲＣ11F1B	3,008.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	849 ㎡	29.1 m x 30.6 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１１階は各階３戸全３０戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.13	83.3	222.63	2,806	624,700	3.0	1,874,100
							0.0	0
2～ 5	住宅	267.14	84.0	224.51	1,803	404,792	1.0	404,792
							0.0	0
6～ 9	住宅	267.14	84.0	224.40	1,903	427,033	1.0	427,033
							0.0	0
10～11	住宅	267.14	84.0	224.40	2,003	449,473	1.0	449,473
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	70.00

計		3,008.53	82.0	2,467.07		4,850,946		6,100,346
								0

⑨年額支払賃料	4,850,946 円　×　12ヶ月　＝　 58,211,352 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 2,467.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,960,484 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,060,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,171,836 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,060,000 円　　×　　％　＝　　 4,282,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,949,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,100,346 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,006,540 円　　　　（　 70,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591204	1,264 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,805 円/㎡　月額支払賃料（　 1,803 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591110	1,824 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,939
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,316,000 円	579,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,138,547 円	64,231,836　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,905,800 円	579,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	579,000 円	579,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	579,000 円	579,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,018,347 円　（　　　　　　 17,689 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	579,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 3,008.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,229,700 円（　　　　　 43,851 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,006,540 円
②総費用	15,018,347 円
③純収益　①－②	44,988,193 円
④建物等に帰属する純収益	37,229,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,758,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,345,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,652 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,831,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）