鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595017	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東32m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115001	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m道道、南東20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595029	札幌市北区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ -595048	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、北10.9m、角地		近商６０ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,469	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,568	100 [ 85.4]	368,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	394,000
b	(　 ) 368,905	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	341,405	100 [ 92.7]	368,290		394,000
c	(　 ) 375,446	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	392,717	100 [ 101.0]	388,829		416,000
d	(　 ) 332,864	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	331,620	100 [ 89.0]	372,607		399,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

札幌厚別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,091,058	16,148,009	46,943,049	37,358,300	9,584,749	（　0.9468） 9,074,840	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	211,042,791 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	301.48	ＲＣ10F1B	3,065.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	660 ㎡	12.7 m x 52.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗：部分貸し、３～１０階共同住宅：各階１ＬＤＫ×４戸、２ＬＤＫ×１戸、駐車場１６台

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	118.54

1～ 1	店舗	294.68	82.9	244.18	3,700	903,466	6.0	5,420,796
							0.0	0
2～ 2	店舗	294.68	84.4	248.68	2,600	646,568	3.0	1,939,704
							0.0	0
3～10	住宅	294.68	78.2	230.30	1,800	414,540	1.0	414,540
							0.0	0
～

計		3,065.34	76.2	2,335.26		4,866,354		10,676,820
								0

⑨年額支払賃料	4,866,354 円　×　12ヶ月　＝　 58,396,248 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,335.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,604,624 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,000,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,315,244 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,989,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,676,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,091,058 円　　　　（　 95,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591205	1,633 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,801 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111005	1,612 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,791
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,905,000 円	581,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,569,609 円	66,304,872　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 585,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,926,200 円	581,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,148,009 円　（　　　　　　 24,467 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	581,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 3,065.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,358,300 円（　　　　　 56,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,091,058 円
②総費用	16,148,009 円
③純収益　①－②	46,943,049 円
④建物等に帰属する純収益	37,358,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,584,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,074,840 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,042,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌厚別 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-5

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　ひろ子

TEL.

鑑定評価額

251,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条５丁目２番８外｢厚別中央２条５－２－２５｣				②地積　(㎡)	660 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:4	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗、マンション等が集まる駅周辺商業地域	東22m市道、北側道	水道、ガス、下水	新札幌 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新さっぽろ駅周辺の再開発事
業は進行中である。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

新札幌駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ新札幌駅に近い商業地域である。今後は再開発事業の影響を受けつつ、地域は徐々に変化していくものと予
測する。用途の多様性への期待は大きく、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 311,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に市内の地下鉄・ＪＲ駅に近い商業地域一円である。需要者の中心は、賃貸・自用等を目的とする法
人事業者及び投資家等である。新さっぽろ駅周辺の再開発事業の影響を受ける商業地域で、用途の多様性への期待が大
きく需要は旺盛である。取引の中心となる総額の価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅があることから見いだせ
ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、厚別・白石区内の商業地の事例を採用し、地域・個別性に着目して補修正・要因比較を行って求めたもの
で、取引市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格で
あるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益
価格を参考とし、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は穏やかな回復傾向にあり低金利等を背
景に不動産の需要は相対的に堅調傾向である
が、今後の物価高騰の影響が懸念される。

新さっぽろ駅周辺の再開発事業への期待は大
きく、地価水準は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -595013	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m道道、北西5.4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ -595017	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東32m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -595204	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ -115001	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m道道、南東20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,758	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	300,329	100 [ 80.3]	374,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 302,469	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,568	100 [ 87.1]	361,157		386,000
c	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.5]	237,611	100 [ 70.9]	335,135		359,000
d	(　 ) 368,905	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	341,405	100 [ 93.1]	366,708		392,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

札幌厚別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,113,087	12,272,055	45,841,032	36,522,400	9,318,632	（　0.9468） 8,822,881	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	205,183,279 円　　　　（　 311,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	301.48	ＲＣ10F1B	3,065.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	660 ㎡	12.7 m x 52.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は部分貸し、住宅は１ＬＤＫ～２ＬＤＫ　平均専有面積約４６㎡を想定計４０戸を想定

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	294.68	82.9	244.18	3,700	903,466	6.0	5,420,796
							0.0	0
2～ 2	店舗	294.68	84.4	248.68	2,500	621,700	3.0	1,865,100
							0.0	0
3～10	住宅	294.68	78.2	230.30	1,830	421,449	1.0	421,449
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	118.54

～

計		3,065.34	76.2	2,335.26		4,896,758		10,657,488
								0

⑨年額支払賃料	4,896,758 円　×　12ヶ月　＝　 58,761,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,335.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,761,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,053,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,011,841 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,657,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,113,087 円　　　　（　 88,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591303	1,747 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,832 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-591110	1,824 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,824
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,704,000 円	568,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,053,255 円	61,065,096　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 585,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,793,600 円	568,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,272,055 円　（　　　　　　 18,594 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	568,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,065.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,522,400 円（　　　　　 55,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,113,087 円
②総費用	12,272,055 円
③純収益　①－②	45,841,032 円
④建物等に帰属する純収益	36,522,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,318,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,822,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,183,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,000 円／㎡）