別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌厚別 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -26 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別東５条８丁目１３番２９９ ｢厚別東５条８－１２－７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶＪＲ駅に近い 住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 森林公園 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 森林公園駅南東方 250m 法令 規制 ２中専 (60,100) １８ｍ高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ森林公園駅に近接する住宅地域である。地区計画の変更により、新規分譲地がさらに広がっていることから 、今後も利便性と良好な居住環境を兼ね備えた住宅地域へと発展していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別区内のＪＲ駅及び地下鉄駅徒歩圏内の戸建住宅地域。需要者は市内に居住する住宅取得目的の 個人が中心である。当該地域はＪＲ森林公園駅東口に近接する新興住宅地域であり、周辺では新規分譲地がさらに広が っている状況である。整然とした街並みを形成する環境の良い住宅地域として発展しており、宅地需要は旺盛である。 土地は総額で２，３００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円～５，０００万円程度が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ森林公園駅に近接する住宅地域である。近隣地域内は地区計画により容積率が１００％に規制されている地域であ り、アパート等の収益物件は殆ど見られず、需要者は戸建住宅の自己利用目的での取引が大半である。よって、地域的 特性から収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって 妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [113.9] 100 100 [100.0] 100 [ 81.0] [101.5] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方 、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰 等による不安材料があるため、引き続き注視 する必要がある。 ＪＲ森林公園駅に近接する戸建住宅地域で、 周辺では新規分譲地がさらに広がっており、 居住環境の良い新興住宅地域へと発展してい る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％