鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591110	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -111105	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、南東6m、角地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591012	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、北東7.2m、角地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -111302	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591112	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,819	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	147,395	100 [ 100.0]	147,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 201,897	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	189,081	100 [ 99.0]	190,991		197,000
c	(　 ) 182,815	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.6]	180,391	100 [ 102.0]	176,854		182,000
d	(　 ) 151,194	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	152,088	100 [ 98.0]	155,192		160,000
e	(　 ) 158,867	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	160,235	100 [ 101.0]	158,649		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

札幌厚別 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,226,664	2,768,523	8,458,141	7,045,200	1,412,941	（　0.9546） 1,348,793	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,654,386 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	167.16	ＲＣ4	650.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	15.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ共同住宅、全８戸を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	167.16	83.7	139.86	1,550	216,783	1.0	216,783
							0.0	0
2～ 4	住宅	161.16	86.8	139.86	1,600	223,776	1.0	223,776
							0.0	0
～

～

～

計		650.64	86.0	559.44		888,111		888,111
								0

⑨年額支払賃料	888,111 円　×　12ヶ月　＝　 10,657,332 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 559.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 671,328 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,328,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 590,433 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,218,227 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	888,111 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,226,664 円　　　　（　 40,095 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111006	1,558 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111002	1,799 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,747
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	114,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,121,823 円	11,808,660　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,768,523 円　（　　　　　　 9,888 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 650.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,045,200 円（　　　　　 25,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,226,664 円
②総費用	2,768,523 円
③純収益　①－②	8,458,141 円
④建物等に帰属する純収益	7,045,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,412,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,348,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,654,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
札幌厚別 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 -23

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

46,200,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条２丁目９８９番１８９｢厚別中央２条２－６－３｣				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1.2	共同住宅ＲＣ4	共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	ひばりが丘 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

ひばりが丘駅北西方

310m

法令

規制

２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄ひばりが丘駅に近接する住宅地域である。スーパーや衣料品店等の各種商業施設との接近性にも優れ、生
活利便性が高いことから、今後も需要は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に厚別区内の地下鉄駅徒歩圏の住宅地域。需要者は賃貸経営目的の法人及び個人が中心である。地下
鉄ひばりが丘駅に近接し、スーパー・衣料品等の各種商業施設が徒歩圏内にあり、利便性が良好で人気の高い地域であ
る。再開発による大学・専門学校開校の影響等もあり収益物件の需要は旺盛で、地価水準は上昇傾向にある。需要の中
心となる価格帯は、用途や規模が一様ではないが、土地の総額は標準的規模で概ね４，０００万円台と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不
動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費上昇等か
ら価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌
し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 148,000 円／㎡

[111.5]
100

100
[104.5]

100
[ 99.9]

[103.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方
、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰
等による不安材料があるため、引き続き注視
する必要がある。

地下鉄ひばりが丘駅に近接する住宅地域で、
変動要因は見られない。生活利便性が高い地
域であり、収益物件需要は根強く、地価水準
は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -111101	札幌市厚別区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591011	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591110	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ -591112	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,193	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	173,877	100 [ 99.9]	174,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 175,281	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	171,423	100 [ 98.0]	174,921		180,000
c	(　 ) 142,819	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	147,395	100 [ 100.0]	147,395		152,000
d	(　 ) 158,867	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	160,235	100 [ 100.0]	160,235		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

札幌厚別 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,301,925	2,652,392	8,649,533	7,045,200	1,604,333	（　0.9546） 1,531,496	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,806,727 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	167.16	ＲＣ4	650.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	15.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積７０㎡程度のファミリータイプ（計８戸）を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	167.16	83.7	139.86	1,510	211,189	1.0	211,189
							0.0	0
2～ 4	住宅	161.16	86.8	139.86	1,610	225,175	1.0	225,175
							0.0	0
～

～

～

計		650.64	86.0	559.44		886,714		886,714
								0

⑨年額支払賃料	886,714 円　×　12ヶ月　＝　 10,640,568 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 559.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 671,328 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,311,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 594,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,293,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	886,714 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,301,925 円　　　　（　 40,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111001	1,582 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１２０Ｃ１０８　　　　-111006	1,558 ( 1,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,558
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	891,592 円	11,887,896　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,652,392 円　（　　　　　　 9,473 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 650.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,045,200 円（　　　　　 25,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,301,925 円
②総費用	2,652,392 円
③純収益　①－②	8,649,533 円
④建物等に帰属する純収益	7,045,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,604,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,531,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,806,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）