別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 札幌厚別 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -21 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別西５条２丁目７５２番５８０ ｢厚別西５条２－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 厚別 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 厚別駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 厚別西地区の北西部に位置する住宅地域で変動要因は見られず、現状を維持して推移するものと予測する。戸建 住宅の需要はより割安な郊外部へと拡大している状況にあるため、地価は当面上昇傾向が続くと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に厚別西地区を中心とした厚別区及び白石区の郊外住宅地域の圏域。需要者は市内在住の住宅取得目 的の個人が中心である。当該地域はＪＲ駅からはやや遠いものの、厚別通沿いの各種商業施設に近接しており、利便性 が比較的良好である。宅地不足による郊外住宅地への需要の拡大及び相対的な割安感等から需要は旺盛で、地価水準は 上昇傾向。土地は総額で１，４００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台後半が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 厚別西地区の北西部に所在する郊外の住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート等の収 益物件は殆ど見られず、需要者は戸建住宅の自己利用目的での取引が大半である。よって、地域的特性から収益価格は 試算せず、前年標準地価格との検討を踏まえ、最近の地価動向等も勘案し、市場性を反映している実証的な比準価格を もって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方 、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰 等による不安材料があるため、引き続き注視 する必要がある。 特に変動要因は見受けられない。戸建住宅用 地需要が低価格帯の郊外住宅地まで及んでお り、比較的割安感のある当該地域の需要は堅 調である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％