別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌厚別 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -7 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５ ｢青葉町２－１０－２２｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新さっぽろ駅南東方 550m 法令 規制 ２低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新さっぽろ駅周辺での再開発事業の進捗に伴い、同エリアに比較的近い青葉町地区の生活利便性の向上等が期待 される状況であるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に青葉町を中心とした厚別区の新さっぽろ駅周辺の住宅地域内の圏域。需要者はマイホーム取得目的 の個人が中心。低金利に加え、新さっぽろ駅周辺での再開発事業の進捗に伴う発展期待等から、今後も相応の需要が見 込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は７０坪程度の土地で概ね坪４３万円前後。戸建物 件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は青葉町の中規模一般住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域に存しており、マイホーム取得目的等の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、 取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるも のの、低金利を背景とした不動産需要の高ま り等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に 推移。 低金利等を背景とした不動産需要の高まりに 加え、新さっぽろ駅周辺での再開発事業の進 捗に伴う発展期待等もあり、本地域の地価は 上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％