別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 札幌厚別 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -2 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区もみじ台西７丁目３番３ ｢もみじ台西７－３－３｣ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新さっぽろ駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 厚別区内でも北広島市よりの住宅地域である。特段の変動要因はなく今後も現状の住環境を維持して推移するも のと予測する。市内中心部の地価高騰が郊外に影響し、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚別区内及びその隣接地域の環境等の類似した住宅地域一円である。需要者の中心は、主に札幌市内及 びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。交通施設から距離があるものの市内中心部の価格高騰により宅 地の需要は概ね安定的であり、比較的地積が大きい土地が選好される傾向があるといえる。土地は総額で１，５００～ ８，０００万円、新築の戸建住宅の価格は３，０００～３，５００万円が取引の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は、１低専のため戸建住宅としての利用が最有効使用であり、共同住宅は賃料水準が低く収 益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格はもみじ台地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補 修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。また、前年標準地価格からの検討 及び市場の推移動向等も再吟味した結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等により不動産需要は堅調に推移して きたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感 染症など不安材料も多く、依然として注視す る必要がある。 新さっぽろ駅周辺の再開発が進捗し、期待が 高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +24.0 ％  ％