別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌西 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-5 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区二十四軒３条２丁目３０番外 ｢二十四軒３条２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 1,113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 (70,200) 1:2 事務所兼倉庫 ＳＲＣ3 事務所、倉庫、共同 住宅等が混在する工 業地域 北東20m市道、背面道 水道、ガス、下水 琴似 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面道路を境として北東側は 工業系、南西側は住宅系に色 分けされている地域。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 琴似駅南東方 850m 法令 規制 準工 (70,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。今後は現在の工業系の利用が薄れ、住 商混在地域へと移行する可能性がある。地域の利便性の良さから、地価は上昇傾向で推移すると判断される。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として琴似・八軒・二十四軒地区及びその周辺における幹線道路沿いの工業地域である。需要者は業務 施設用地としての利用を目的とする道内外の事業者等が中心であるが、今後商業地や住宅地への移行の可能性もあり、 その他の需要も認められる。業務用地に対する不動産需要は安定しているといえる。土地の中心価格帯は㎡あたり１６ 万～１７万円前後と把握されるが、総額については画地規模等により様々で特定が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 倉庫兼事務所、営業所、共同住宅等が混在する幹線道路沿いの工業地であることから、収益還元法の想定建物は倉庫兼 事務所としたが、周辺施設との競合から賃料水準等を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に求められた。比準 価格は現実の不動産市場の動向を反映した価格として信頼できるものと判断する。よって、本件においては比準価格を 重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [100.0] 100 [ 84.5] [102.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の影響もあって、取引は堅調であり 、需要は安定している。新型コロナ感染症の 影響は不動産価格に関しては小さいと思われ る。 大きな変動要因はないが、一般的要因等から 、工業系用途から住商混在地的に移行しつつ ある当該地域において地価の上昇傾向が見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％  ％