別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 札幌西 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外 ｢八軒１条東５－３－６｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 台形 1:2 事務所、倉庫兼住宅 ＲＣ2 配送センター、営業 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 琴似 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     5 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 琴似駅南東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、特段の地域変動要因は見られず、当面は現状を維持しなが ら推移するものと予測される。地価は業務用地等の需要が安定しており、上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ駅等に比較的近い工場、倉庫、営業所等が多い流通工業地域である。需要者の中心は札幌市等の道内 主要都市に拠点を置く企業等が多く、個人事業者は少ない。物流事業の拡大や、新型コロナの影響による宅配等の増加 で、物流関連の需要は比較的安定している。土地は１，０００㎡程度で１億円前後である。取引される規模や価格帯は 様々であり、需要の中心となる価格帯は把握することが難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 札幌市中心部や札幌市中央卸売市場に比較的近い流通工業地域であるが、周辺に貸倉庫、貸工場、貸営業所等の賃貸物 件は少なく、賃貸市場が未熟成であるため収益価格は試算しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、自己使用目的で の取引が多いことから、信頼性を有し、規範性が高い事例資料に基づき、市場における価格形成を反映した比準価格を 重視し、最近の物流関係の地価動向をも十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [111.1] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の影響もあって、取引は堅調であり 、需要は安定している。新型コロナ感染症の 影響は不動産価格に関しては小さいと思われ る。 工場、倉庫に対する需要は堅調であり、ＪＲ 駅及び地下鉄駅や幹線道路に近接した立地利 便性もあって、地価は上昇傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.8 ％  ％