別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 札幌西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 9-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 70,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１６条１４丁目１０８６番４３ ｢発寒１６条１４－４－５｣ ②地積 　(㎡) 2,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南東15m市道 水道、下水 発寒 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 発寒第二工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 発寒駅 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 発寒工業団地に隣接する工業団地としてその地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状を維持して推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市内全域の工業団地である。中心となる需要者は中規模の工場等として利用することを目的とする道 内外の企業、法人である。周辺は発寒工業団地の北側に隣接する発寒第二工業団地であり、立地企業は製造業の比率が 高い。札幌市内及び近郊の工業地は供給不足傾向であり、需給はやや逼迫している。中心となる市場価格帯は、規模、 用途等により幅が広く、把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。自用目的の工場がほとんどで、賃貸工場はほぼ見られず、資料収集が困難なことから収 益還元法の適用を断念した。比準価格は実際に取引された事例との比較によって得られたものであり、実証的で説得力 に優れ信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [114.8] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流用地の需要が高まりを見せるなか、市内 工業地の需給は逼迫傾向にある。 周辺においては物流センターの建設予定があ るなど、流通系企業を中心として需要が高ま っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.0 ％  ％