鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２７１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	正方形	北東20m道道、中間画地		近商特別用途地区３３ｍ高度地区 (90,200)
b	１２３１１８１１０７ -591341	札幌市西区		更地	（　）	不整形	北西30m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１１８１１０７ -595308	札幌市西区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、北西4m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２３１２７１１０７ -597005	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14.5m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,494	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	132,363	100 [ 158.0]	83,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,800
b	(　 ) 90,774	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	92,115	100 [ 125.8]	73,223		73,200
c	(　 ) 108,659	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,288	100 [ 142.8]	75,132		75,100
d	(　 ) 70,583	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	100,322	100 [ 125.4]	80,002		80,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

札幌西 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,011,316	4,165,600	13,845,716	9,306,000	4,539,716	（　0.9402） 4,268,241	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	99,261,419 円　　　　（　 55,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,800 ㎡	30.7 m x 65.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階をフロア貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	86.8	434.00	1,900	824,600	3.0	2,473,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	88.4	442.00	1,700	751,400	3.0	2,254,200
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	87.6	876.00		1,576,000		4,728,000
								0

⑨年額支払賃料	1,576,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,912,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 876.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,912,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 945,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,966,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,728,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,011,316 円　　　　（　 10,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１２７５１０７　　　　-595002	2,056 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,818	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１２７５１０７　　　　-195001	2,550 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,053
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	945,600 円	18,912,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,165,600 円　（　　　　　　 2,314 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9402

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,306,000 円（　　　　　 5,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,011,316 円
②総費用	4,165,600 円
③純収益　①－②	13,845,716 円
④建物等に帰属する純収益	9,306,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,539,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,268,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,261,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
札幌西 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-17

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

75,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒１０条西１１丁目４４４番８｢八軒１０条西１１－１－４１｣				②地積　(㎡)	1,800 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	台形 1:2	店舗Ｓ2	各種量販店等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東50m国道	水道、下水	発寒南 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.7 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

発寒南駅北東方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも同様に維持するものと予測する。店舗・業務用地の他
、マンション用地の需要が増加していることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幹線道路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心は、各種店舗事業者及び
流通事業者などである。新型コロナ感染症の影響は小さく、業務用地の需要が増加傾向にあり、規模の大きな画地につ
いてはマンション用地として強含みである。市場の中心価格帯は１㎡当たり７万～８万円前後であり、土地面積、建物
の用途・規模が物件により様々であることから、総額での需要の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益還元法は土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が主であることから、市場の実態を反映し
た取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[157.5]

[100.0]
100

76,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利等の影響もあって、取引は堅調であり
、需要は安定している。新型コロナ感染症の
影響は不動産価格に関しては小さいと思われ
る。

幹線街路沿いの店舗用地及びマンション用地
等の需要が増加していることから、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０７ -595001	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、南東8m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１１８１１０７ -595107	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東20m道道、北西6m、角地		準住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	１２３１１８１１０７ -591121	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東27m市道、南東8m、角地		１住居風致地区２７ｍ高度地区 (40,200)
d	１２３１１８１１０７ -591334	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西5m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.5]	92,089	100 [ 116.7]	78,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,900
b	(　 ) 70,102	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	75,019	100 [ 110.3]	68,014		68,000
c	(　 ) 89,895	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	88,057	100 [ 120.0]	73,381		73,400
d	(　 ) 74,303	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	81,962	100 [ 115.6]	70,901		70,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,800 円／㎡]

札幌西 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,706,721	4,071,422	13,635,299	9,353,200	4,282,099	（　0.9371） 4,012,755	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	93,319,884 円　　　　（　 51,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,800 ㎡	30.7 m x 65.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階をフロア貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	86.8	434.00	1,955	848,470	3.0	2,545,410
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	88.4	442.00	1,700	751,400	3.0	2,254,200
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	87.6	876.00		1,599,870		4,799,610
								0

⑨年額支払賃料	1,599,870 円　×　12ヶ月　＝　 19,198,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 876.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,198,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,535,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,662,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,799,610 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,706,721 円　　　　（　 9,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１１８５１０７　　　　-595309	1,803 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１１８５１０７　　　　-595315	1,346 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,749
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	670,000 円	134,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	959,922 円	19,198,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,071,422 円　（　　　　　　 2,262 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,353,200 円（　　　　　 5,196 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,706,721 円
②総費用	4,071,422 円
③純収益　①－②	13,635,299 円
④建物等に帰属する純収益	9,353,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,282,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,012,755 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,319,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,800 円／㎡）