鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南東20m道道、南西6m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
b	１２３１２３１１０７ -117001	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２３１２３１１０７ -595001	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、南東8m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
d	１２３１２３１１０７ -595002	札幌市西区		更地	（　）	不整形	南50m国道、北東27m、角地		近商４５ｍ高度地区 (94,281)
e	１２３１２３１１０７ -595005	札幌市西区		更地	（　）	不整形	南東50m国道、北西10.8m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,812	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	179,260	100 [ 144.0]	124,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 181,495	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	180,959	100 [ 144.0]	125,666		126,000
c	(　 ) 69,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.5]	92,089	100 [ 100.0]	92,089		92,100
d	(　 ) 213,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	199,463	100 [ 127.1]	156,934		157,000
e	(　 ) 115,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.6]	135,382	100 [ 121.0]	111,886		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

札幌西 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,267,482	3,734,689	12,532,793	10,330,400	2,202,393	（　0.9371） 2,063,862	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	47,996,791 円　　　　（　 76,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	626 ㎡	17.6 m x 35.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階事務所（各階フロア貸し）、駐車場８台を想定。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	94.2	282.50	1,995	563,588	3.0	1,690,764
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	94.2	282.50	1,500	423,750	3.0	1,271,250
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	94.2	282.50	1,450	409,625	3.0	1,228,875
							0.0	0
～

～

計		900.00	94.2	847.50		1,396,963		4,190,889
								0

⑨年額支払賃料	1,396,963 円　×　12ヶ月　＝　 16,763,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 847.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,763,556 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,207,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,228,507 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,190,889 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,267,482 円　　　　（　 25,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１１８５１０７　　　　-595308	2,807 ( 2,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１１８５１０７　　　　-595309	1,803 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,803
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	444,000 円	148,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,220,489 円	17,435,556　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,734,689 円　（　　　　　　 5,966 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,330,400 円（　　　　　 16,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,267,482 円
②総費用	3,734,689 円
③純収益　①－②	12,532,793 円
④建物等に帰属する純収益	10,330,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,202,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,063,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,996,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
札幌西 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-13

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

TEL.

鑑定評価額

68,900,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８｢宮の沢１条４－１－１１｣				②地積　(㎡)	626 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区地区計画等
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南西25m国道	水道、下水	宮の沢 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

宮の沢駅北西方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、今後も同様に国道沿い路線商業地として維持するも
のと予測する。郊外の業務用地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西区内の幹線街路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域が圏域。需要者の中心はコンビニ、ドラ
ッグストア等の郊外型店舗事業主、自動車関連営業所等の中小企業が需要の中心である。その他規模の大なる画地では
マンション建設関連会社も考えられる。コロナ禍の影響は薄く、土地需要はやや強含みである。市場の中心となる価格
帯は、１㎡当たり１０万円前後で、総額は土地面積、建物の用途・規模により一様でなく見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、比準価格に比べやや低めに求められた。自用の店舗、営業所が取引の中心であることから、試算価格の調整に
あたっては、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[109.1]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響は見られるもの
の緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に
不動産市場には大きな影響は見られず地価は
上昇傾向にある。

郊外の幹線沿い商業地は店舗、営業所等の業
務用地の需要がやや強含みであり、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２３１１０７ -595001	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、南東8m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２３１１８１１０７ -115305	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、北西8m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
c	１２３１２３１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南東20m道道、南西6m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
d	１２３１４７１１０７ -115006	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東27m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,619	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.5]	92,089	100 [ 95.0]	96,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,900
b	(　 ) 165,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	156,393	100 [ 142.4]	109,827		110,000
c	(　 ) 183,812	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	179,260	100 [ 141.4]	126,775		127,000
d	(　 ) 88,133	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,367	100 [ 78.2]	114,280		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

札幌西 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,313,757	3,725,990	12,587,767	10,330,400	2,257,367	（　0.9371） 2,115,379	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	49,194,860 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	626 ㎡	17.6 m x 35.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階及び３階をフロア貸し事務所、駐車場８台を想定した。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

この種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	94.2	282.50	2,020	570,650	3.0	1,711,950
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	94.2	282.50	1,500	423,750	3.0	1,271,250
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	94.2	282.50	1,500	423,750	3.0	1,271,250
							0.0	0
～

～

計		900.00	94.2	847.50		1,418,150		4,254,450
								0

⑨年額支払賃料	1,418,150 円　×　12ヶ月　＝　 17,017,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 847.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,017,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,415,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,274,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,254,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,141 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,313,757 円　　　　（　 26,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１１８５１０７　　　　-195303	2,892 ( 2,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１１８５１０７　　　　-591311	1,401 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,868
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	148,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	884,490 円	17,689,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,258,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,725,990 円　（　　　　　　 5,952 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,330,400 円（　　　　　 16,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,313,757 円
②総費用	3,725,990 円
③純収益　①－②	12,587,767 円
④建物等に帰属する純収益	10,330,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,257,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,115,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,194,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）